ערן שמעוני
שמאי מקרקעין, מנהל עסקים (MBA) ופיסיקאי (B.sc.)
ההתייחסות
לשווי הנובע מנוהג בלתי חוקי בחישוב ההשבחה היא נושא שבמחלוקת עד ימינו אלה. בעבר,
מרבית השמאים האמינו כי יש להביא בחשבון ההשבחה לשווי קודם את שווי הנכס הנובע מכל
גורם שהוא1 (להלן: "האסכולה הישנה"). לאחרונה,
הפסיקה, החלטות וועדות ערר ושמאים מכריעים נוטות יותר לעמדה המנוגדת, לפיה אין להביא
בחשבון לשווי מצב קודם בתחשיב ההשבחה שווי הנובע מנוהג בלתי חוקי (להלן: "האסכולה
החדשה"). נראה כי עמדת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "חולון"
(להלן: "הוועדה") במחלוקת זו, בכל הנוגע לנוהג לבניית מרפסות
בעיר, תומכת באסכולה החדשה ובאה על פתרונה בהתאם להחלטת וועדת הערר לתכנון ולבניה,
פיצויים והיטל השבחה מחוז ת"א בעניין הדסה כהן2 אשר בהסתמכה על
החלטת וועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטל השבחה בפרשת שנפלד3 (להלן:
"פרשת שנפלד") החזירה את השומה המכרעת לבחינתו החוזרת של השמאי
המכריע ליישום העקרונות שנקבעו בפרשת שנפלד4 לעניין נוהג, דרכי הוכחתו
ונוהג מוטעה שאין להסתמך עליו.
במאמר זה אין
בכוונתי לשפוך עוד דיו על ההבדלים בין האסכולות, אלא להצביע על הבעייתיות באסכולה
החדשה הנוצרת כתוצאה מקיזוז שוויו של נוהג בלתי חוקי מהשווי הקודם בחישוב ההשבחה
ולבסוף להציע דרך לפתרון.
לצורך
הדיון, נניח לדוגמה נכס בעיר "חולון". להלן המצב התכנוני החלקי הרלוונטי
לנכס (טורים 1 – 4) בטבלה:
נסמן:
a6, .... a4 ,a3 את ההשבחה במ"ר אקוו' לתיקונים 4, 4ד', 8 ו – 7, בהתאמה.
v6, .... v4 ,v3 את השווי למ"ר אקוו' לתיקונים 4, 4ד', 8 ו – 7, בהתאמה.
p6, .... p4 ,p3 את ההפחתה/תוספת שווי הנוהג
באחוזים משווי הנכס/למ"ר אקוו'5 לתיקונים 4, 4ד', 8 ו–7, בהתאמה.
m6.... m4 ,m3 את מקדם ההצמדה למדד6 למועד המימוש7
של ההשבחה לתיקונים 4, 4ד', 8 ו–7, בהתאמה.
מתקבל (ראה
טבלה):
משוואה 1: חחחחסה"כ השבחה רלוונטית ללא קיזוז
שווי הנוהג למועד המימוש (סיכום טור 85 והצמדה למדד6):
חחחחחחחחחחחm6 x v6 x a6) + (m5 x v5 x a5) + (m4 x v4 x a4) + (m3 x v3 x a3)).
משוואה 2: חחחחסה"כ השבחה רלוונטית בקיזוז שווי
הנוהג (סיכום טור 97 והצמדה למדד6):
חחחחחחחחחחחm6 x v6 x a6 x (1 +p6%) + (1 - p5%) x m5 x v5 x a5 + (1 - p4%) x m4 x v4 x a4 + (1 - p3%) x m3 x v3 x a3
משוואה 3: חחחחהשינוי בהשבחה (סיכום טור 106
והצמדה למדד6 שווה למשוואה 2 פחות משוואה 1):
חחחחחחחחחחחm6 x p6% x6v x 6a - m5 x p5% x 5v x 5a - m4 x p4% x v4 x a4 - m3 x p3% x v3 x a3
===================================================================================================
1 ראו מאמרים של זהר ברניר ושאול וייסמן, מקרקעין וערכם מס' קכ"ו (123)
דצמבר 2001 עמ' 55 ומס' ק"ז (107) יולי 1992, עמ' 27
2 החלטה מס' חל/85041/11, הוועדה
המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' הדסה כהן, לא פורסם.
3 החלטה בערר מס'
רה/85036/09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון נ' שנפלד, פורסמה בנבו.
4 כדי שיהיה ניתן להתייחס לשווי
הנובע מנוהג שהוכח במצב קודם, יש לבחון האם הנוהג עולה בקנה אחד עם הפרשנות הנכונה
לתכניות במצב קודם (חוקיות הנוהג).
5 בשל העובדה כי שווי אקווי' לתכנית הינו קבוע, הפחתת/תוספת שווי לנוהג
לתכנית ב - %p גוררת הפחתת/תוספת לשווי למ"ר אקוויוולנטי ב – %p,
בהתאמה.
6 בהתאם לסעיף 9 לתוספת השלישית
לחוק התכנון והבניה.
7 כל תאריך מאוחר לתיקון 7 בדוגמה,
או היום – מועד קריאת המאמר.
8 סיכום ההשבחה לתיקונים 4, 4ד', 8
ו-7.
9 סיכום ההשבחה החדשה, בקיזוז שווי
לנוהג, לתיקונים 4, 4ד', 8 ו-7.
10 סיכום ההפחתה/תוספת ההשבחה לנוהג לתיקונים 4, 4ד', 8 ו-7.
11 י.פ. 3791 מיום 19.08.1990.
12 נוהג של הוועדה המקומית להתיר
בניית מרפסות.
13 בהתאם לאסכולה החדשה, כאמור.
14 ראה טור 6 שורת תיקון 7 בטבלה.
15 ראה טור 6 שורות תיקונים 4, 4ד' ו – 8 בטבלה.
16 כאמור, בשל העובדה כי שווי אקווי' לתכנית הינו קבוע, הפחתת הפרמיה לנוהג
לתכנית ב-p% גורר הפחתת לשווי למ"ר אקוויוולנטי ב–%פ.
17 פעם ראשונה שולם היטל השבחה, עבור שווי הנוהג לתיקונים 4, 4ד' ו–8,
ע"י המוכר ופעם שנייה ישולם ההיטל לשווי הנוהג ע"י הקונה בתיקון 7.
18 01/07/1975.
19 במקרה זה תכנית המתאר ח – 1 ותיקון 1 שלה.
20 במקרה זה תיקון 7.
21 במקרה זה תיקונים 4, 4ד' ו – 8.
22 הכוונה שאין לבחון רק השפעתו של הנוהג שהיה קיים בתכנית האחרונה, במקרה
שלנו במועד אישור תיקון 7, על התכניות הקודמות.