חקיקה/פסיקה

 

פסיקות ביהמ"ש שלום-מחוזי-עליון (היטל השבחה)

 
 
 
  • פס"ד מחוזי מס' ת"א 36607-09-19, קבע, בין היתר, כי: למרות שככלל אין לבסס חיוב היטל השבחה על תכנית שלא פורסמה למתן תוקף, עדיין אפשרי שנודעת משמעות מסוימת לגבי ההשבחה לתכנית מופקדת נוכח ההגבלות, הקימות בחוק, לקבלת היתר הנוגד הוראות תכנית כזו.
  • פס"ד עליון, מס' ע"א 7084/13 ובר"מ 468/14, "בר יהודה", קבע, בין היתר, כי: נדרש עדכון הלכת קנית כך שלצורך תשלומי היטל השבחה יש לראות ביזם בתקופת הפיתוח כחוכר לדורות, כמו גם לצורך תשלומי "דמי היתר" ו- "הפרשי ערך" לרשות מקרקעי ישראל.
  • פס"ד עליון, מס' בר"מ 505/15, "אופל קרדן", קבע, בין היתר, כי: כאשר עסקינן בתכנית מתאר ארצית שאינה קונקרטית דיה (תמ"א 18/4), המועד הקובע לשומת היטל השבחה הינו מתן היתר הבניה - המועד שבו זכתה התכנית למימוש קונקרטי.
  • פס"ד עליון, מס' רע"א 3002/12, "אליק רון" קבע, בין היתר, כי: בחישוב גובה היטל ההשבחה לזכויות מותנות מתכנית קיים אירוע מס אחד, בעת אישור התכנית. כאשר "המועד הקובע" לחישוב ההשבחה הוא יום תחילת התכנית, אך מימוש הזכויות הוא דו-שלבי: בעת המכירה ובעת קבלת היתר הבניה, וניתן לגבות היטל חלקי בגין כל אחד מהשלבים.
  • בפס"ד מס' עמ"נ 56250-10-18, קבע בית המשפט המחוזי, בין היתר, לגבי תכנית נושאית - שאינה יוצרת השבחה אוטומטית כלשהי מעצם פרסומה, אלה רק בעת יישומה - שאירוע המס חל במועד מתן ההיתר, בו ההשבחה מתרחשת בפועל.
    ניתוח רחב של שאלת חישוב היטל השבחה במקרים דומים (שני מאמרים) ואף הצעת חוק לשינוי התוספת קיימים באותו מקום.
  • פס"ד עליון, מס' בר"ם 7114/18 קבע, בין היתר, כי: המועד הרלוונטי לבחינת החבות/זכאות לפטור מהיטל השבחה, עד לשטח של 140 מ"ר, הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית, הינו יום אישור התכנית המשביחה.
    לטעמנו, לצורך תכליתו הסוציאלית של החוק, ראוי היה לבחון את החבות/זכאות לפטור בכול ארבעת המועדים האפשריים יחדיו: יום אישור התכנית המשביחה, יום הבקשה להיתר בניה, יום קבלת היתר הבניה ויום השלמת הבניה.
    כך, לדעתנו, רק מי שעומד בתנאי הפטור בכל ארבעת המועדים, ראוי לו שיקבל את הפטור.
  • בפס"ד מס' עמ"נ 19341-04-19 קבע בית המשפט המחוזי, בין היתר, לגבי תכניות בנות חיוב בהיטל השבחה (התקבלו לאחר שנת 1965), כי, במקרה הנידון, גישתה של ועדת הערר שלפיה "שווי שוק הוא שווי שוק הוא שווי שוק" איננה מדויקת.
    לדעתנו, בהתאם לתוספת השלישית כלשונה היום, במקרה הנידון בפסה"ד, גישת ועדת הערר דווקא מדויקת. ניתוח רחב של הנושא, בשני מאמרים והצעת חוק לשינוי התוספת הקיימים באותו מקום.
  • פס"ד מחוזי מס' עמ"נ 37942-03-15 קבע, בין היתר, כי השבחה בתחילת שימוש, לפי סעיף 1 (א) (2) לתוספת השלישית, חלה רק על התחלת שימוש בפועל במקום שבו לא נדרש היתר על פי דין ואינה חלה, אפוא, על שימוש הטעון היתר בניה. בעניין היטל השבחה בתחילת שימוש ניתן לראות גם הצעת חוק לתיקון התוספת השלישית.
  • פס"ד עליון מס' בר"ם 1621/18 קבע בשאלת הכללת המע"מ בחישוב היטל השבחה, כי בשלב זה של התפתחות הפרקטיקה, יש לנהוג לפי תקן 11 של מועצת שמאי המקרקעין.
  • פס"ד מחוזי מס' עמ"נ 15390-12-17 שקבע, בין היתר, כי: במקרה הנדון לא היה מקום לדחות את הבקשה להארכת מועדים לערר על גובה חיוב בהיטל השבחה, למרות שזו הוגשה לאחר המועדים הקבועים בחוק.
  • החלטה מספר בר"מ 2283/18 שבין היתר, קבעה כי היתר ל"שימוש חורג", במסגרת התכנית הקיימת (שימוש חורג מהיתר) איננו מרחיב את זכויותיו של בעל הקרקע ומשכך איננו אירוע "השבחה", לפי סעיף 2 (א) לתוספת השלישית. לכן, על פי פסה"ד, היתר ל"שימוש חורג" מקים חבות בהיטל השבחה רק כאשר הוא מכשיר חריגה מתכנית קודמת (שימוש חורג מתכנית). בעניין זה נשאלת השאלה: האם המסקנה תשאר אותה המסקנה גם כאשר המימוש הקודם האחרון היה מימוש חלקי בהיתר ?
  • פס"ד עליון מספר עע"מ 8600/15 שקבע, בין היתר, כי תכנית מתאר ארצית מפורטת היא בגדר תכנית מפורטת ומשכך היא מהווה תכנית המחייבת בתשלום היטל השבחה.
  • פס"ד מחוזי מס' עמ"נ 33178-10-17 שקבע, בין היתר, כי המועד לבחון האם מתקיימים תנאי הפטור ל- 140 מ"ר הוא לאחר סיום הבניה ולא מוקדם יותר.
  • פס"ד עליון מס' ע"א 4260/15 המצביע על חשיבות הדוח השמאי קודם לכל עסקת רכישה. במקרה זה, הסכום שהופקד בנאמנות בהתאם להסכם הרכישה, לא היה בו די כדי לכסות את מלוא חוב היטל ההשבחה אותו לא שילם המוכר.
  • פס"ד מחוזי מס' עמ"נ 56549-10-17 המדגיש, לצורך קבלת פטור לפי סעיף 19 (ג)(1) לתוספת השלישית, את חובת ההתגוררות של ארבע שנים מגמר הבניה של התוספת ועד מועד חתימת חוזה המכר.
  • החלטה מספר 45710-11-17, של בית משפט שלום, המדגישה שוב את חשיבות תקיפת שומת היטל ההשבחה בהתאם לדרכים ולמועדים שהותוו בתוספת השלישית.
  • פס"ד עליון מס' בר"מ 2090/16 ו- 2273/16 עליו הוגשה בקשה לדיון נוסף, שקבע ברוב דעות, בין היתר, כי השבחה הנובעת מאישור תשריט איחוד או חלוקה של מגרשים אינה כזאת החייבת בהיטל השבחה.
  • פס"ד מחוזי מס' ת"א 62196-06-15 שקבע, בין היתר, כי: בביטול שימוש חורג, זכאים הבעלים להשבת היטל ההשבחה ששולם ביתר, אך לא קבע דבר בעניין ביטול אירוע המס – אישור השימוש החורג.
  • פס"ד מחוזי מס' עמ"נ - 4983-05-17 שקבע, בין היתר, כי ככלל יחויבו שותפים במקרקעין, בהיטל השבחה, לפי סעיף 11 לתוספת השלישית, על פי חלקם היחסי בזכויות הקנייניות במקרקעין.
  • פס"ד מחוזי מס' עמ"נ - 29523-11-15 שקבע, בין היתר, כי לצורך קבלת פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19 (ג)(2) יש למנות את חובת השימוש בדירת המגורים, לתקופה של ארבע שנים, ממועד אישור התכנית המשביחה בגינה מבוקש הפטור.
  • לפס"ד מחוזי מספר עמ"נ 65422-12-15, הבא כהמשך לענניהם של אליק רון (רע"א 3002/12) ושל עו"ד אסף ניב (בע"א 7664/08) ואחרים, הקובע, בית היתר, כי: בכל הנוגע לזכויות המותנות מתכניות הר/2000א' ו- הר/מק/543א', אירוע המס מחולל ההשבחה הוא מועד אישור הזכויות בדרך של הקלה. באותו מקום, לשונית "מאמרים/הצעות חוק", שני מאמרים הנושאים את השמות "זכויות מוקנות, מותנות וגביית היטל השבחה", חלק ראשון ו- חלק שני בהם נידונה בהרחבה שאלה זו של חיוב היטל השבחה לזכויות מותנות. ואף קיימת שם "הצעת חוק לתיקון התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה", ברוח המאמרים.
  • פס"ד של בית המשפט המחוזי בירושלים מס' עמ"נ - 36378-06-16 שקבע, בין היתר, כי ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, מהיותה גוף מעין שיפוטי, מוסמכת לאשר הסכמי פשרה, גם כאלו המבוססים על שיקולי "סיכוי-סיכון".
  • החלטה מספר בג"ץ 64/17 ו- 1390/17 של בית המשפט העליון, בשבתו כבית דין גבוה לצדק, שדחתה עתירה לביטול תיקון 3/א לתמ"א–38 מטעמים שונים, תוך שקבעה (בסעיף 39 לפסה"ד) כי לצורך השגת מטרות התמ"א - "אין מקום להצהיר שקיים אמצעי שפגיעתו פחותה". אנו חולקים על קביעתו זו של בית המשפט (!) תיקון חוק "גביית ארנונה כפונקציה של שווי הנכס" לתעריף גבוה יותר לזכויות נוספות שאינן מנוצלות יתרום; בעיקר בבניה חדשה (בה קיימת חובת בנייה מודרנית ומחוזקת); לתמריץ כלכלי לניצול הזכויות הנוספות – תמריץ שאולי יהיה אף יעיל מתמריצי התמ"א. ראה הסבר בפרק התחדשות עירונית של המאמר בנושא הארנונה כפונקציה של שווי הנכס.
  • פס"ד מחוזי מס' עמ"נ (ת"א) 2152-05-16 הקובע, בין היתר, כי ניתן לקזז מהיטל השבחה עלות קרן חניה. קביעה המהווה, לדעתנו, שינוי כיוון חיובי בפסיקה שעד עתה שללה קיזוז זה.
  • פס"ד "דיבון", מס' דנ"א 6298/15 שנראה כי הינו תשובה נוספת של בית המשפט העליון למגמת ההרחבה הקיימת לאחרונה לפירוש הפטור ל- 140 מ"ר, עד ולדומה לקיים טרם הלכת "צרי".
  • פס"ד מחוזי מס' עמ"נ 59261-06-14 העוסק בהיטל ההשבחה למימוש זכויות בדירה בעלת זכויות משותפות בגג הבניין, שאלה היכולה לשמש דוגמה למימוש זכויות ברכוש משותף בכלל. יצוין כי בסוף פסה"ד מגיעה השופטת "יהודית שיצר" למסקנה כי שאלת חיוב הזכויות בגג מצריכה פתרון כולל. לפתרון כולל לשאלה זו ושאלות רבות נוספות ברצוני להפנות לסדרה של שני מאמרים הנושאים את השם "זכויות מוקנות, מותנות וגביית היטל השבחה.
  • החלטה מספר ת"ק 66907-03-17, של בית המשפט לתביעות קטנות בחיפה, שהביע את דעתו על אחריות עורך הדין המייצג בעסקת מקרקעין לביצוע הבדיקה התכנונית, הכוללת, בין היתר, בדיקת התאמת הנכס להיתרי הבניה.
 
 
 

פסיקות ביהמ"ש שלום-מחוזי-עליון (סעיף 197 + הפקעות)

 
 
  • לפס"ד מחוזי מס' עמ"נ 44145-12-18, שקבע, בין היתר כי: שיחזור זכויות - לפיה מגרש המיועד להפקעה, לצורך מנגנון הפיצוי, יכנס לטבלאות ההקצאה והאיזון של מתחם סמוך על פי שווים בייעודם המקורי - יבוצע רק במקרים חריגים, בהם יש קשר מובהק בין התכנית המפקיעה למתחם.
  • לפס"ד מחוזי מס' עמ"נ 46422-04-18 ומס' עמ"נ 11187-05-18, שקבע, בין היתר, כי: בהעדר זכות קנויה, בעת מתן תוקף לתכנית המשביחה, להמשך החכירה מרמ"י, ממילא גם אין זכות לקבלת פיצוי לפי סעיף 197. בעניין זה נשאלת השאלה האם הסעיף לא הגדיר בעל זכות כלשהי, לאו דווקא זכות בעלות או זכות קנויה, כזכאי לפיצוי ?
  • לפס"ד מחוזי מס' ת"א 43201-10-14, שבין היתר, קבע כי במקרה בו לא נגרם לנפקע נזק בעקבות ההפקעה, אין הצדקה לפסוק לו פיצויי הפקעה.
  • לפס"ד מחוזי מס' עמ"נ 55176-12-13 שקבע, בין היתר, כי: רק פגיעה ממשית בציפייה כי תאושר תכנית שתעלה את ערך המקרקעין תחשב כפגיעה במקרקעים המחייבת תשלום פיצוי מכוח סעיף 197. בעוד לצורך הערכת שווי המקרקעין ניתן להתבסס על כל ציפייה הבאה לידי ביטוי בשווי השוק.
  • לפס"ד מחוזי מס' עמ"נ - 45579-07-16, שקבע, בין היתר, כי זכות התביעה לפיצויים לפי סעיף 197 ניתנת להמחאה או להסבה לרוכש, ממי שהיה בעלים בעת אישור התכנית הפוגעת; כל זאת בהסכם הכולל הוראה בדבר ההמחאה, או במקרים אחרים, די במסקנה המוסקת מן הנסיבות.
 
 

פסיקות ביהמ"ש שלום-מחוזי-עליון (כללי)

 
 
  • החלטה מספר 5116-05-14 שקבעה, בין היתר, כי בפירוק שיתוף בבניין באמצעות רישומו כבית משותף, זכויות הבניה הנוספות יחולקו לפי "מנותיהם של השותפים" - מבחינת יחסי השווי בין היחידות השונות.
  • החלטה מספר עת"מ 44784-01-18 שקבעה, בין היתר, כי לא ניתן להחיל את תמריצי תמ"א 38 על מבנה שלא קיבל היתר בניה.
  • החלטה מספר עת"מ 33228-08-17 שבין היתר, קיבלה את קביעת וועדת הערר, השונה מזו הידוע לעוסקים בשוק המקרקעין ובמוסדות תכנון רבים, כי הקלה של 5% עבור מעלית הינה לתוספת שטחי שירות ומידתה היא בהיקף השטחים הנדרשים לבניית המעלית.
 
 

פסיקות ועדות ערר (היטל השבחה)

 
 
  • בהחלטה בעררים מס' הר/85090/17 ו- הר/85095/17 קבעה, בין היתר, ועדת הערר כי: ההשבחה בהגדרתה היא עליית השווי שארעה במועד תחילת תכנית, משכך גם שיעור הריבית להיוון הנאות עתידיות מהתכנית צריך שיתאים לריבית הנהוגה במועד הקובע.
  • בהחלטה בערר מס' (חי') 8027-05-19, נקבע, בין היתר, כי: כאשר קיימות בתכנית זכויות שהוקצו לרשות המקומית, אין לחייב את היזם בהיטל השבחה בגין השטח שהוקצה וכן כי יש לקזז את עלויות בניית השטח מסכום ההשבחה, גם בשל השפעתם על שווי המקרקעין.
  • בהחלטה בעררים מס' תא/85224,7/14, קבעה ועדת הערר, בין היתר, כי: היות והיזם בפרויקט התחדשות עירונית - המשמש כקבלן ביצוע, שתמורתו דירות התמורה המוקנות לו - הוא לא הנהנה הכלכלי מאישורה של התכנית, אלה הנהנים היחידים מאישורה של התכנית הם בעלי הדירות, בעליהם של המקרקעין, עליהם ועליהם, בלבד, יחול החיוב בהיטל השבחה, כאשר החיוב יחושב לפי התמורה שהם מקבלים, ובחינת הפטור לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תיבחן לכל בעל דירה לגופו.
  • בהחלטה בעררים מס' הר/85183-4/17, בדומה להחלטות קודמות, נקבע, בין היתר, כי: בשל היותם צמודות לאורך חייו הכלכליים של הנכס, זכויות שניתנו בהקלה, שווין מופחת משווי זכויות מוקנות, שניתנות בתכנית. כאשר אורך חייו הכלכליים של הנכס תלוי בשווי מרכיב הקרקע, כך שככל שלמרכיב הקרקע מיוחס שווי גבוה יותר, תרומת המחוברים לשווי היא לתקופה קצרה יותר, ולהפך. מכאן שהערכת חייו הכלכליים של נכס תלויה בשווי הנכס/קרקע בנקודת הזמן בה מבוצעת הערכה.
  • בהחלטה מס' (ת"א) 85312/16, קבעה ועדת הערר, בין היתר, כי: עם פקיעת תכנית מתכלה פוקע, יחד עמה, גם אירוע המס.
    לטעמנו בקביעה זו, בדומה לעמדת הועדה המקומית, קיימת, לכאורה, סתירה לעולה מפס"ד פמיני. התייחסות לנושא בשני מאמרים העוסקים בשאלות דומות והצעת חוק לשינוי התוספת השלישית - באתר המשרד.
  • בהחלטה בעררים מס' הר/8101/0318 ומס' הר/8104/0318, נקבע, בין היתר, כי: בנסיבות בהן ברור כי - גם ללא הקלה - ניתן היה למקם את הממד"ים בתחום קווי הבניין, קיימת הצדקה לחייב בהיטל ההשבחה בגין השיפור התכנוני הנובע מאישור ההקלה בקווי הבניין.
  • בערר מס' ההש/8036/0318, נקבע, לצורך זכאות לפטור, בשטח של עד 140 מ"ר, לפי סעיף 19 (ג)(1) לתוספת השלישית בין היתר, כי:
    1. מרוץ הזמנים, 45 יום, להגשת בקשת הפטור יחל רק במועד קבלת דרישת תשלום עקב פעולת מימוש שאיננו רעיוני (עבור דירה מסוימת).
    2. בירושה או העברה ללא תמורה שנעשתה לפני מועד אישור התכנית המשביחה, את הזכאות לפטור יש לבחון בהתייחס ליורש שהוא החייב המקורי בהיטל ההשבחה.
    3. גם קרובי משפחה, אחים שקיבלו את המקרקעין בדרך של העברה ללא תמורה שנים קודם לפרסומה למתן תוקף של התכנית המשביחה, שאינם מהווים יחידה כלכלית אחת, ועומדים בתנאים הנוספים לקבלת הפטור יכולים לקבל את הפטור, כל אחד בנפרד.
  • בערר מס' הר/85280/17, נקבע, בין היתר, כי: יש מקום לבחינה שמאית קונקרטית של השאלה האם שווי זכויות בהקלה, בשל היותן זכויות המתכלות עם סיום תוקפו של היתר, נמוך יותר משווי זכויות שבתכנית.
  • בהחלטה מס' (ת"א) 85131/16 קבעה ועדת הערר, בין היתר, כי: בבקשה לשימוש חורג ניתן לחייב בהיטל השבחה גם רטרואקטיבית, כאילו ההיתר ניתן מראש, עבור התקופה בה השימוש החורג היה לא חוקי (ללא היתר).
  • בהחלטה מס' (ת"א) 85219/17 קבעה ועדת הערר, בין היתר, כי: בקשת פטור מהיטל השבחה, לפי התוספת השלישית ואף לפי בתקנות, צריך שתוגש ראשית כל לועדה המקומית, ורק אם סירבה הוועדה המקומית, ניתן להגיש ערר. וכן כי כל עוד לא מוגשת בקשה לפטור, הוועדה המקומית אינה יכולה לפטור את הנישום מתשלום היטל.
    בעניין זה, לטעמנו, ראוי שתשאל השאלה הבאה: האם אין זה מן הראוי שבקשה לפטור מהועדה המקומית תבוא במניין המועדים, לפי סעיף 14 לתוספת השלישית ?
  • בהחלטה מס' (י-ם) 481/16 סוייגה הלכת דיבון ביחס לקבוצות רכישה המהוות "יחידה כלכלית אחת", כמו במקרה הנידון, בהן נקבע שאין זכאות לפטור ל- 140 מ"ר, לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
  • החלטה מס' (י-ם) 8047-04-19, קבעה במקרה הנידון, בין היתר, כי: ככל שמענקים, הטבות ותמריצים כלכליים יש בהם בכדי להשפיע על שווים האובייקטיבי של מקרקעין, על ידי קונה מרצון ומוכר מרצון, הרי שלא ניתן להתעלם מכך ויש להביא זאת בחשבון במסגרת שומת היטל השבחה.
  • החלטה מספר תא/85064/15, קבעה, בין היתר, כי: במקרה של הריסת מבנים קיימים ובניית חדשים תחתם, אין לשלול פטור מהיטל השבחה, לשכונת שיקום, לפי סעיף 19 (ב) (1).
  • החלטה מספר 8005/0118 קבעה, בין היתר, כי אין חבות היטל השבחה על שימוש חורג, ללא היתר, אשר הוכשר בדיעבד.
  • החלטה מספר תא/85078/17 קבעה במקרה הנידון, בין היתר, כי: את ההשבחה להקלה לקו בניין לשם בניית גזוזטראות יש לאמוד כ"שיפור תכנון" שבזכותו מתאפשר ניצול אפשרות בניית הגזוזטראות שמקורם בתקנות.
    לדעתנו, כעולה מהחלטה זו והדיון המקדמי, בחישוב ההשבחה אם להקלה או לתכנית, יש להתייחס בהארכת שווי מצב קודם גם לאירועים משביחים שאינם מהווים מקור חיוב בהיטל השבחה. לטעמנו, כך גם בהתייחס לתכניות הרבעים בת"א, שם קיימת תכנית קודמת, תמ"א 38, התורמת לשווי הנכס ופטורה מהיטל.
  • החלטה מספר אז/85275/16 קבעה, בין היתר, כי: ועדה מקומית לתכנון ובנייה אינה רשאית להתעלם משומה היטל השבחה חלוטה שנערכה בעבר ביחס לחלק בחלקה ולערוך שומה חדשה תחתיה.
    קביעה זו, לדעתנו, היא לא פחות מתמוהה. בשנים שעברו מהשומה המקורית, לחלק אחר בחלקה, יכול שהתשנו החוק, הפסיקה, הפרקטיקה וכיוצ"ב, לדוגמה: פס"ד פמיני, רע"א 4217/04, ששינה את ההיטל מכזה שחושב בשיטת ה"מקפצה" לחישוב בשיטת ה"מדרגות".
    לדעתנו, ככל שלא נערך לוח שומה, ראוי שההיטל יחושב במועד המימוש (סעיף 4 (1) לתוספת השלישית – "דחיית השומה עד למימוש הזכויות"), ובהתאם להוראות החוק, הפסיקה, הפרקטיקה וכד', הנהוגים במועד זה.
  • החלטה מספר גב/85071/17 שבו קבעה, במקרה הנידון, בין היתר, ועדת הערר כי: פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19 (ב) (10) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, בהתאם ללשונו הפשוטה של הסעיף, לא חל על תכנית שמטרתה היא תיקון קווי בניין גם אם התיקון איפשר הגדלת "קופסת" הזכויות המתאפשרות מכח תמ"א 38. וכן כי: במקרה והתקבל תמריץ לחיזוק בנין (היתר בניה), היתר נוסף, לזכויות נוספות, אין בו תמריץ נוסף לחיזוק שכבר אושר.
  • החלטה מספר 8008/18 שקבעה, בין היתר, כי: המועד הקובע להוראות הפטור שבסעיף 19(ב)(11) לתוספת השלישית (מתקן פוטו-וולטאי) הוא מועד המימוש, קרי מועד הנפקת היתר הבניה, ולא מועד אישור ההיתר בתנאים.
  • החלטה מספר (י-ם) 300/17 שבין היתר, קבעה כי: גם במקרה בו התקבל הנכס ברכישה ללא תמורה מההורים, קודם לאישור תכנית המרחיבה את זכויות הבניה, והנכס, שאינו במושע, משמש כיחידה כלכלית נפרדת, ניתן עדיין לקבל פטור מותנה, לפי סעיף 19 (ג) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
  • החלטה מספר (ת"א) 85064/10 בה קבעה, בין היתר, ועדת הערר כי: הטלת היטל השבחה מכח תמ"א 38 הינה בניגוד לכוונת המחוקק בין עם בעת המכר ובין בעת מתן היתר בניה. לדעתנו, מכאן נובע כי אין לחייב בהיטל, בין עם בעת המכר ובין בעת מתן היתר בניה, גם בגין תב"ע לפי סעיף 23 לתמ"א. בנוסף, ועדת הערר דנה בשאלת ההתעשרות וקבעה כי הבעלים או החוכר לדורות בעת אישור התמ"א לא נהנה, ולא התעשר, כתוצאה מאישור התמ"א, שכן התעשרות מתגבשת עם מתן היתר הבניה, שהרי מבקש ההיתר הוא זה אשר יהנה ויתאשר עם קבלתו. בעניין זה, באתר המשרד ראה שני מאמרים שדנים ב-"זכויות מוקנות, מותנות וגביית היטל השבחה" והצעת חוק לתיקון התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
  • החלטה מספר 8037/15, בה ועדת הערר קבעה, בין היתר, כי גם קודם לתיקון 126 לחוק התכנון והבניה, בו הובהר במפורש, ניתן היה לבקש שומת היטל השבחה במסגרת "פרה רולינג". שומה ההופכת חלוטה לאחר 45 יום, אם לא הוגש בגינה ערר. משכך נראה גם לאחר תיקון 126 לחוק יש להגיש ערר על כול שומת היטל השבחה מוקדמת, גם אם אין כוונה לשלמה באופן המיידי.
  • החלטה מס' 7081-17-48 בה קבעה ועדת הערר המחוזית, בין היתר, כי, בעניין זה, לצורך הערכת שווי מצב קודם למטרת הערכת גובה היטל השבחה יש להתייחס לרכיב השווי שהעריך השוק לזכויות מוקנות שלא ניתנות לניצול בלא הליך נוסף של הקלה.
  • החלטה מספר חל - 85029/14 שקבעה, בין היתר, כי: לצורך הפטור לשטח של עד 140 מ"ר, לפי סעיף 19 (ג) לתוספת השלישית, אין למנות את שטח הגג הפתוח שלא ניתן לבנות עליו, מכוח תכניות תקפות, בשטח הדירה.
  • החלטה מספר הר/85066/16 שניראה כי גם היא מהווה חלק מהמגמה הנוכחית בפסיקה למתן פירוש מרחיב לסעיף 19 (ג) לתוספת השלישית העוסק בפטור מהיטל השבחה עד לשטח של 140 מ"ר. כל זאת בכך שקבעה, בין היתר, כי ניתן לקבל פטור ליח"ד אחת אף אם בבעלות המבקש זכות ליחידות דיור נוספות במגרש וכן כי הפטור לא ישלל גם במקרה ולמבקש בעלות בדירת מגורים נוספת במקרקעין אחרים.
  • החלטה מספר הר/85177/13 המהווה חלק מהמגמה הנוכחית בפסיקה למתן פירוש מרחיב לסעיף 19 (ג) לתוספת השלישית העוסק בפטור מהיטל השבחה עד לשטח של 140 מ"ר. כל זאת בכך שקבעה, בין היתר, כי הזכות לפטור מהיטל היא לבעלים במקרקעין במועד תחילתה של תכנית, בכפוף לכך שבמועד זה הבעלים לא מהווים תא משפחתי ויחידה כלכלית אחת.
  • החלטה מספר חל/85002/15 שבמקרה זה, כיוון ובדומה למקרים רבים אחרים עלו בדיון בעיקר שאלות שמאיות, ביטלה את שומת הועדה וקבעה כי הוועדה המקומית תהיה רשאית לערוך שומה חדשה בתוך 45 יום ולבעלים, על פי דין, תהיה שמורה זכות ערר על השומה החדשה.
  • החלטה מספר חל/85139/16, שנראה כי כוונתה הינה, בין היתר, לקבוע כי: לצורך קבלת פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19 (ג)(2) לתוספת השלישית, קיימת חובת התגוררות של ארבע שנים מגמר בנייתה של ההרחבה ולא מגמר בנייתה של הדירה המקורית.
  • החלטה מס' בב/85132/16 שקבעה, בין היתר, כי לפי סעיף 14 (ו) לתוספת השלישית רשימת הנסיבות בהם הוועדה המקומית רשאית לתקן שומת היטל השבחה הנה רשימה סגורה.
  • החלטה מספר תא/85100/16 שקבעה, בין היתר, כי שימוש חורג תואם תכנית יכול שיהיה מיותר גם אם לא הוגש בגינו ערר לועדת הערר לרישוי הפועלת מכוחו של סעיף 12א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965. אך עדיין, בשל כפיפותו לשיקול דעת הוועדה המקומית, בהתאם ל- רע"א 3002/12, הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו, 15.7.14), יכול שיהיה בגינו חיוב בהיטל השבחה.
  • החלטה מספר הר 9-83/16 שבין היתר קבעה כי: שימוש חורג מהיתר - בדומה להיתר בניה - לזכויות שהותרו בתכניות תקפות, אשר תחילתו למתן תוקף קדמו למימוש מלא בהעברת זכויות, אין מקום לחייבו בהיטל השבחה.
  • החלטה מספר 044/17/48 שקבעה כי תחילתה של תכנית, לצורך קביעת זהות הבעלים, היא לאחר חצות הלילה של היום ה- 15 שלאחר פרסום התכנית, בעוד לצורך חישוב ההיטל ה- "מועד הקובע" ישאר כשהיה, היום ה- 15 עצמו.
  • החלטה מספר חל 85090/11 הקובעת, בין היתר, כי ניצול הזכויות והשבחת המקרקעין בגין אישור תיקונים 10 א' ו- 23 לתכנית ח/1, יכול להעשות רק בדירות בקומות העליונות.
  • החלטה מספר חל 85167/12 הקובעת, בין היתר, כי שווי קודם לא צריך שיכלול את שוויו של נוהג שלפיו ניתנו היתרי בניה לזכויות שמעבר לזכויות שנקבעו בתכניות תקפות. בעניין זה הנני להפנות למאמר "שווי הזכויות שבנוהג והקשר להיטל השבחה", לשונית מאמרים באותו מקום, ממנו ניתן להסיק, בין היתר, כי החלטת ועדת ערר זו יכולה, במקרים בהם לא יקוזז שווי הנוהג לתכניות קודמות, להיות בסתירה אפילו לחוק עצמו.
  • החלטה מספר 6001/15 - המתייחסת, בגביית היטל השבחה, בין היתר, לטענות "התיישנות/שיהוי". בעניין זה מומלץ לקרוא גם מאמר בשם "היטל השבחה – הגבול".
  • החלטה מספר 418/15/48 הזכירה פסיקה קודמת שקבעה כי: השמאי המייעץ מוסמך ואף חייב, לקבוע שומת היטל השבחה באופן עצמאי ולהביא לכך ששומות ההשבחה תהיינה "שומות אמת", ללא תלות בשומות הצדדים.
  • החלטה מספר 8069/14 הקובעת כי מרפסות לא יחויבו בהיטל השבחה במקרים מסוימים. יצוין כי ההחלטה מסבירה, בין היתר, החלטה קודמת מס' 8016/12, בעיר ראשון לציון, שקבעה, לכאורה, הפוך.
  • החלטה מספר בט 86039/12 שקבעה, בין היתר, כי: גביית היטל השבחה בגין תכנית (תמ"א 18 תיקון 4) במועד מכירת הקרקע, צריכה לכלול את כל ההשבחות של התכנית, אם מותנות ואם אופציונליות. ומשכך ועדה מקומית שגבתה היטל על תכנית משביחה עקב מכירת הקרקע לא תוכל לשוב ולגבות את ההיטל מהקונה במועד מתן ההיתר לבנייה לפי התכנית.
  • החלטה מספר שד 86139/11 שקבעה, בין היתר שאי גביית היטל השבחה במימוש הראשון לאחר תכנית משביחה (בענייננו מתן היתר בניה), אין משמהו כי הועדה המקומית מנוע מלדרוש את ההיטל בעתיד.
  • החלטה מספר 8152/10 המתייחסת, בגביית היטל השבחה, בין היתר, לטענות הבאות: "התיישנות/שיהוי" ושאלת חיצוניות הטענות לחוק התכנון והבניה. בעניין זה מומלץ לקרוא גם מאמר בשם "היטל השבחה – הגבול".
 
 

פסיקות ועדות ערר (סעיף 197 + הפקעות)

 
 
  • החלטה מספר רג/95094/12 העוסקת, בין היתר, בזכאות לקבל פיצוי, לפי סעיף 197, עבור "תכנית פוגעת" במקרקעין שנרכשו סמוך לפני פרסום התכנית.
 
 

החלטות שמאי מכריע / מייעץ (היטל השבחה)

 
 
  • החלטת שמאי מכריע בגו"ח 6212/162 שקבע, בשומת השבחה לתכנית 3729/א' (רובע 4), בדומה לחלק מהחלטות שמאים מכריעים ברובע 3, מקדם של 2/3 לזכויות המותנות בתמ"א 38 (או 1/3 מההשבחה המלאה לתכנית).
  • החלטת שמאי מכריע בגו"ח 6904/36 שדנה בהשבחה לתכנית ת"א/3616א (רובע 3). בהחלטה הדיון חולק לשניים: לגישה המשפטית ולגישה השמאית. לפי הגישה המשפטית הגיע השמאי המכריע, בין היתר, למסקנה כי הזכויות בתכנית מס' ת"א/3616 א', הנובעות מהתמ"א, פטורות מהיטל. בהקשר לזכויות הנוספות, מעבר לתמ"א, בבניינים העומדים בקריטריונים של התמ"א, הגיע השמאי למסקנה שיש לגבות היטל השבחה, ככל שחל, עבור זכויות נוספות אלו רק בעת קבלת היתר הבניה. לפי הגישה השמאית, בהתעלם מהאספקט המשפטי, הגיע השמאי המכריע, בין היתר, למסקנה כי שווי זכויות התמ"א, המצב הקודם לתכנית מס' 3616 א', הינו 97% משווי הזכויות הנובעות מהתכנית. הערה: החלטה זו, ככל שהוגש או יוגש ערר, כפופה להחלטת ועדת ערר לפיצויים ולהיטלי השבחה.
  • החלטת שמאית מכריעה בגו"ח 6214/356/6 שדנה בהשבחה לתכנית ת"א/3616א (רובע 3). בדיון השמאית המכריעה הזכירה את החלטת ועדת ערר בעניין צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ ואחרים נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א, מיום 17.01.2013, וטענה כי לדעתה המסקנה אליה הגיע ועדת הערר - כי הטלת היטל השבחה מכח תמ"א 38 הינה בניגוד לכוונת המחוקק בין בעת המכר ובין בעת מתן היתר בניה - תקפה גם לתכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א, באשר לאותם זכויות המפורטות בתמ"א. ומשכך, לדעתה, אין לחייב בגין זכויות אלו לא במכר ולא בעת בקשה להיתר. בהמשך השמאית דנה בשאלת ההשבחה לתכנית במישור השמאי והגיע למסקנה, לאחר התחשבות בצפי לניצול זכויות לפי התמ"א, כי גם במישור זה לא חלה השבחה בגין אישור תכנית ת"א/3616א, במקרקעין שבנדון.
  • החלטת שמאי מכריע בגו"ח 6968/13 שקבע, בהקשר להשבחה לתכנית ת"א/3616א (רובע 3), בין היתר, כי במקרה שבנידון יש לבחון את ההשבחה בגין יתרת הזכויות בתכנית ת"א/3616א, ככל שקיימות, שמעבר למותר בתמ"א 38.
  • החלטת שמאית מכריעה בגו"ח 6959/95/2, שקבעה, בשומת השבחה לתכנית ת"א/3616א (רובע 3), כי לאור מאפייני הממכר והקשיים הקנייניים והפיזיים במימוש תוספת הזכויות מהתכנית, ההתעשרות ואיתם ההשבחה בחלקה יחולו רק בשלב קבלת היתר בניה. בעניין זה ברצוני להפנות להצעת חוק לתיקון מקיף בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
  • החלטת שמאי מכריע בגו"ח 6952/11, שקבע, בשומת השבחה לתכנית ת"א/3616א (רובע 3), מקדם של 2/3 לזכויות המותנות בתמ"א 38 (או 1/3 מההשבחה המלאה לתכנית ת"א/3616א).
  • שומה מכרעת בגו"ח 7080/106/3 - ת"א 5000 שדנה, בין היתר, בהיטל השבחה לתכנית תא/5000, בבניה רוויה. ההחלטה קבעה כי במקרה זה התכנית לא משביחה.
  • שומה מכרעת בגו"ח 7321/9/11 - ת"א 5000 שדנה, בין היתר, בהיטל השבחה לתכנית תא/5000, בבניה רוויה. ההחלטה קבעה כי במקרה זה התכנית לא משביחה.
  • החלטת שמאי מכריע בגו"ח 7427/7 שדנה, בין היתר, בהיטל השבחהלתכנית תא/5000, בבניה רוויה. ההחלטה קבעה כי במקרה זה התכנית לא משביחה.