חקיקה/פסיקה

חקיקה

פסיקות ביהמ"ש עליון-מחוזי-שלום (היטל השבחה)

פס"ד עליון מס' בר"ם 168/20, אליהו ברקול נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון

בעניין חיוב בהיטל השבחה בגין תוספת שטחי שירות, שבמסגרת סעיף 13 (ב) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב-1992, קבע, בין היתר, כי: בשונה מעניין סמפלסט, אין לראות בתקנות כמקור הסמכה עצמאי לשינוי תוכנית ע"י הוספת שטחי שירות ומכאן כמקור לחיוב בהיטל, אלה שמלכתחילה יש מקום להשקיף על מקור ההשבחה כנוצר מגיבוש קונקרטי של זכויות מותנות שמקורן מאותן התכניות המקוריות - שקדמו לתקנות. לכן יש לראות במועד החלטת הוועדה לתוספת שטחי שירות, לפי סעיף 13 (ב) לתקנות, כמועד הקובע ביחס לשומת ההשבחה עבור תוספת הזכויות המותנות ולחייב בהיטל רק עבור תוספת הזכויות שמעבר להיקף המקובל והנדרש, הנהוג במועדי התכניות המקוריות (להלן: "הזכויות העודפות").

פס"ד מחוזי מס' עמ"נ (י-ם) 33029-05-23, הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' אברהם הניך הלברשטאס

בעניין היקף הפטור לפי סעיף 19 (ג) לתוספת השלישית, קובע, בין היתר, כי: הפטור ניתן לדירה בתוספת מחסן, בשטחים שלא יעלו על - 140 מ"ר לדירה ועל - 20 מ"ר למחסן.

פס"ד לעניינים מנהליים מס' - עמ"נ (ת"א) 18618-12-22, לויתן אדיב שמואל נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו

בעניין חישוב ההשבחה בתכנית תא/3616/א' (המכונה תכנית רובע 3), קובע בניגוד להחלטת ועדת הערר, בין היתר, כי: היות ותמ"א 38 איננה חלק מהליכי התכנון הכרוכים בתכנית הרובע, בעת חישוב גובה היטל השבחה לתכנית אין להתעלם מעליית ערך החלה בגין התמ"א ובגין מסמכי המדיניות (שעליית ערך בגינם נבלעת בעליית הערך כתוצאה מתחולתה של התמ"א). מכאן שבקביעת שווי מצב קודם לתכנית הרובע יש להתחשב בעליית שווי בשל השפעת התמ"א.

פס"ד מחוזי מס' - עמנ (ת"א) 55083-05-19, הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו נ' יצחק לב

קובע, בין היתר, כי: בקבלת היתר הכולל הקלות לבניית גזוזטראות, ככל שניתן היה לבנות את הגזוזטראות מכוח תקנות חישוב שטחים בתוך קווי הבניין או תוך חריגה מותרת מהם, את ההשבחה יש לחשב כ"שיפור תכנון" בלבד. וככל שלא קיימת היתכנות כזאת יש לחשב את ההשבחה למלא שווי שטח הגזוזטראות.

פס"ד מחוזי מס' תא (חי') 914-00, גדעון החזקות בע"מ נ' עיריית חיפה

קובע, בין היתר, כי: בבקשה להיתר הכולל הקלה רשאי המבקש לוותר על ההקלה (או חלקה). במקרה כזה היות שמשפג תוקף היתר (או חלקו), פג תוקפה של ההקלה ועימה בטלה גם ההשבחה אשר העלתה את שווי המקרקעין, רשאי המבקש לקבל את החזר היטל ההשבחה ששילם ביתר - כל זאת בניגוד לאגרות הבניה והיטלי הפיתוח, שעם מתן היתר הבניה ניתן השירות, ולכן בגינם לא ניתן החזר. נשאלת השאלה: האם במקרה שבסוף ההליך נבנה שטח שמעבר להקלה (לדוגמה לפי תב"ע) לא יהיה ניתן לגבות השלמת אגרות בניה והיטלי פיתוח ?

פס"ד מחוזי מס' - עמנ (ת"א) 14028-10-22, יואב צארום נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה

קובע, בין היתר, כי: בבחינת שווי מצב קודם לצורך חישוב היטל השבחה, במקרה של נוהג בלתי חוקי קיים, אין מקום לקבוע כלל שבכל מקרה מתעלמים מתרומת הנוהג הפסול לשווי. אלה יש לבחון כל מקרה לגופו בהתאם למספר פרמטרים: מידת אי החוקיות, עצימות הנוהג הפסול, תיעוד אובייקטיבי של הנוהג, היקפו ומועד שינויו. במקרה זה, בחינת הפרמטרים הביאו את בית המשפט להכיר בנוהג בלתי חוקי קיים, בחישוב ההיטל, כחלק משווי מצב קודם.

פס"ד שלום מס' עא (ראשל"צ) 154/06, ד"ר גרינשטיין ראובן נ' ועדה מקומית ...,

קבע בהקשר למרוץ הריבית על חוב היטל השבחה, בין היתר, כי יש לחלק את שאלת חיוב ההיטל בריבית למספר תקופות. כאשר בעבור תקופה בה לנישום אין שליטה או השפעה, על הסכום שאיננו שנוי במחלוקת, אין לגבות ממנו ריבית בכלל ועל תקופות אחרות, בהם לנישום יש שליטה, באם נמשכו יותר משלושים יום, יש להטיל על ההיטל תשלומי פיגורים, כמשמעותם בחוק ההצמדה.

פס"ד מחוזי מס' - עמ"נ (ת"א) 47521-12-22, קבוצת הירדן בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון הרצליה

קובע, בין היתר, כי: על מנת לקבוע את היטל ההשבחה החייב בגין היתר בניה הכולל זכויות אחרות (לקומה נוספת שאיננה תמ"א 38) יש לערוך חלוקה של ההשבחה הכוללת (שווי מצב חדש פחות שווי מצב קודם) בין ההשבחה הנובעת מזכויות אחרות, החייבות בהיטל, לבין זכויות מהתמ"א, הפטורות מהיטל - זאת לפי יחס השטחים שמומשו לפי תמ"א 38 ולפי הזכויות האחרות.

פס"ד עליון מס': רע"א 8565/10 ו- 9063/10, נאסר עמאש ואח' נ' הועדה לתכנון ובניה שומרון

קבע, בין היתר, כי: סעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית לפיו לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בשל השבחה במקרקעין המצויים בישוב שהוכרז כשכונת שיקום (כל עוד ההכרזה בתוקף), אינו חל כאשר מדובר בבנייה חדשה, אלא בהרחבת דירת מגורים קיימת.

פס"ד מחוזי מס' עמ"נ (ת"א) 65803-10-21, הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' שמדר הנדסה ובנין בע"מ

קובע, בין היתר, כי: במקרה זה, לצורך בחינת החבות בהיטל השבחה להקלה להקמת מתקן חניה מתרומם, הבולט לתוך קומת הקרקע, יש לבחון האם שטח הבליטה חרג משטחי הבנייה העל קרקעיים המותרים, גם ללא ההקלה.

פס"ד מחוזי מס' עמ"נ (ת"א) 918-05-21, הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' ריאלטי קרן השקעות בנדל"ן

קובע, בין היתר, כי: במקרה זה, אין לחייב בהיטל השבחה ביחס להשבחה הישירה, כמו גם ביחס לעקיפה - כזאת הנובעת מתוכנית שחלה על מקרקעין ציבוריים גובלים.

פס"ד עליון מס' בר"ם 6874/21, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ' פז קבלנים יזמות ובניה בע"מ

קבע, בין היתר, כי: כאשר אישור הקלה לחריגה מקווי בניין מאפשרת בניית שטח עיקרי, בנוסף לממ"ד, אין להחיל את הוראות הפטור לבניית ממ"ד, לפי סעיף 19 (ב)(9) לתוספת השלישית.

פס"ד מחוזי מס' עמנ (מרכז) 48878-01-19, ידידה סינואני נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון

קבע, בין היתר, כי: מהפרשנות הסוציאלית של הפטור מהיטל השבחה עולה כי לא ניתן, אף במקרקעין אחרים, לקבל, במקביל, יותר מפטור אחד לפי סעיף 19 (ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

בפס"ד מחוזי מס' - עמ"נ 4491/10942-02-21

איצר ואח' ופריד ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, ברוח התפתחות הפרשנות המרחיבה להוראות הפטור מהיטל השבחה לשטח של עד 140 מ"ר, לפי סעיף 19 (ג) (1) לתוספת השלישית נקבע, בין היתר, כי: בדומה למקרקעין פנויים, במקרקעין בנויים אין להתנות את מתן הפטור, בשימוש בפועל, עובר למתן הפטור, בנכס.

פס"ד מחוזי מס' עמ"נ (ת"א) 50078-10-20

ועדה מקומית לתכנון ולבניה חולון נ' תוצרת חקלאית מובחרת בע"מ, קבע, בין היתר, כי: בנסיבות המקרה, תחת ההנחה כי התקנת המתקן הרובוטי, שהותר במסגרת היתר הבניה, נדרשת והכרחית לצורך השאת השימוש במקרקעין כמחסן קירור - כחלק מתחשיב היטל ההשבחה, יש להתחשב בעלות הקמתו.

פס"ד מחוזי מס' עמ"נ (ת"א) 38773-11-19

פז קבלנים, יזמות ובניה בע"מ נ' הועדה מקומית לתכנון ובנייה הרצליה קבע, בין היתר, כי: בבקשה להיתר לפי תמ"א 38: 1. בניית ממ"דים בשטח המינימלי המותר, תוך בקשה להקלה בקווי בניין, המביאה לאפשרות לבניית שטח עיקרי נוסף, שללא ההקלה לא ניתן היה לבנותו, מהווה שינוי כמותי. לכן סעיף הפטור, 19(ב)(9) לתוספת השלישית, לא יעמוד, ויש לחייב את ההקלה בהיטל השבחה. 2. הסבת שטחי מרפסות לשטח עיקרי איננה נעשית מכוח תמ"א 38 עצמה, ולפיכך איננה באה בגדר סעיף הפטור, 19(ב)(10) לתוספת השלישית, וכן היא מהווה שימוש בלתי חוקי שלא ניתן להתחשב בו לצורך חישוב היטל השבחה.

פס"ד מחוזי מס' - עמ"נ (ת"א) 52035-12-16

הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון נ' בלורי בע"מ, קבע, בין היתר, כי: כאשר עוסקים בחישוב גובה היטל השבחה, אין מקום להביא בחשבון בניה או שימושים לא חוקיים שנעשו במקרקעין, הן במצב קודם והן במצב חדש.

פס"ד מחוזי מס' - עמ"נ (ת"א) 52383-10-20

הועדה המקומית לתכנון תל אביב נ' אשדר חברה לבניה בע"מ, המצורף מטה כקישור, קבע, בין היתר, כי: כל עוד המחוקק לא ייחד הוראות לחישוב ההשבחה בתוכנית פינוי-בינוי, יש להתייחס לעקרונות חישוב ההשבחה בתוכנית כזו כבכל תכנית משביחה אחרת. כלומר: ההשבחה תחושב בהמצאות חישוב הפער בין שווי מלוא הזכויות במצב הקודם לבין שווי מלוא הזכויות במצב החדש, בניכוי ההוצאות הנדרשות למימוש הזכויות במצב החדש. וכן קבע פסה"ד כי: אין מניע להחיל את הפטור, לשטח של עד 140 מ"ר לפי סעיף 19(ג') לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, גם בפרויקטים של פינוי-בינוי.

פס"ד מחוזי מס' עמ"נ 33949-09-20

אהוד אברהם לביא נ' הועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה, קבע, בין היתר, כי: מחמת שתכנית תמ"א 38, כשלעצמה, אינה מקנה זכויות קונקרטיות בכל חלקה וחלקה, והן מחמת שבנסיבות המקרה נשוא הדיון אין לה תחולה; בשווי מצב קודם, לצורך תחשיב ההשבחה בחלקה, אין להתחשב בפוטנציאל לקבלת זכויות בניה על פי התמ"א - זכויות אשר מתגבשות לכדי זכויות קונקרטיות רק עם מתן היתר.

פס"ד עליון מס' בר"מ 7255/17

הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב נ' אורלי בורנשטיין, קבע, בין היתר, כי: למרות שקרן חניה, לכאורה, מהווה הוצאה חיצונית לתכנית (קבועה בתקנות הרלוונטיות), וכיוון שיש בה השפעה ממשית על שווי הנכס במצב החדש, בין היתר, בכך שבלעדיה לא הייתה התכנית המשביחה יכולה לבוא לאוויר העולם, יש לקחת אותה בחשבון במסגרת שומת היטל השבחה - לדעתנו בהפחתה מההשבחה או, לחילופין, משווי המצב החדש.

פס"ד מחוזי מס' ת"א 23304-06-14

כהן יצחק ולאה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, קבע בניגוד לדעת השמאי המכריע, בין היתר כי: בגין זכויות בניה מוקנות בתכנית, אשר מחמת מגבלות פיסיות לא ניתן לנצלם בלא אישור הקלה, אין לשלם בעבורן היטל השבחה בעת מימוש זכויות בדרך של מכירת הנכס, אלה יש לחייב בעבורן בהיטל, בשווי מלא, רק עם אישור ההקלה.

פס"ד עליון מס' 147/14

הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו נ' סוניה אברמוביץ, המצורף מטה כקישור, קבע, בין היתר, כי: משאין בכתב שיפויי לעלות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, המהווה הוצאה חיצונית לתכנית (שאיננו חלק מהוראותיה), להשפיע על שווי השוק של המקרקעין במצב החדש, ומשאין הוראה מתאימה בדין המאפשרת לקיחתו בחשבון בעת שומת היטל השבחה, אין להביאו בחשבון, בדרך של קיזוז, בתחשיב ההשבחה. כל זאת בשונה מהוצאות או מטלות ציבוריות המוטלות כחלק פנימי להוראות התכנית.

פס"ד עליון מס' 6526/19

הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' רות נקר, קבע, בין היתר, כי: בלגליזציה בדיעבד של שימוש ללא היתר, שהוכשר בעקבות אישור תכנית משביחה, מועד המימוש הרלוונטי לצורך תשלום היטל השבחה יהא מועד קבלת היתר הבניה או מועד העברת הזכויות (חלופות ראשונה ושלישית, בהתאמה, בסעיף 1 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה) כאשר חלופת מימוש זכויות בתחילת שימוש (החלופה השנייה בסעיף) חלה רק בנסיבות בהן לא נדרשת הוצאת היתר על פי דין.

פס"ד מחוזי מספרים עמ"נ 13830/13921-10-19

ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' שרעבי ואח' ו- נ' שושנה ואח', בהתאמה, קבע, בין היתר כי: על פי הפסיקה לצורך קבלת פטור מהיטל השבחה למקרקעין המצויים בשכונת שיקום, לפי סעיף 19 (ב) (1) לתוספת השלישית, מספיק שיהיו מבנים בנויים בפועל על המקרקעין, גם אם אלו אינם מהווים את השימוש היעיל והטוב במקרקעין.

בפס"ד מחוזי מס' עמ"נ 52427-10-17, "קיבוץ גזר"

נקבע, בין היתר, כי: משהקיבוץ הוא החייב ואף המחזיק בבית שהורחב, בדין, בהתאם להוראות סעיף 19 (ג) לתוספת השלישית, יש לפטור אותו מהיטל השבחה.

פס"ד מחוזי מס' עמ"נ 17069-03-15, זעירא נ' ירושלים

קבע, בין היתר כי: בחישוב היטל השבחה במימוש חלקי, חלקיות המימוש הוא היחס בין ההשבחה החלקית לבין ההשבחה המלאה. עמדה זו, בדיון בהחלטות מס' בר"ם 6589/15 ו-6596/15, התקבלה גם ע"י בית המשפט העליון, בהסתייגות, מיותרת לטעמנו, של מקרים בהם התכנון החדש משנה רכיבים תכנוניים שלא נכללו בתכנון הקודם, אותם השאיר כבצריך עיון.

פס"ד מחוזי מס' ת"א 36607-09-19

קבע, בין היתר, כי: למרות שככלל אין לבסס חיוב היטל השבחה על תכנית שלא פורסמה למתן תוקף, נוכח ההגבלות הקימות בחוק לקבלת היתר הנוגד הוראות תכנית מופקדת, עדיין אפשרי שנודעת משמעות מסוימת לגבי ההשבחה לתכנית כזו.

פס"ד עליון, מס' ע"א 7084/13 ובר"מ 468/14, "בר יהודה"

קבע, בין היתר, כי: נדרש עדכון הלכת קנית כך שלצורך תשלומי היטל השבחה יש לראות ביזם בתקופת הפיתוח כחוכר לדורות, כמו גם לצורך תשלומי "דמי היתר" ו- "הפרשי ערך" לרשות מקרקעי ישראל.

פס"ד עליון, מס' בר"מ 505/15, "אופל קרדן"

קבע, בין היתר, כי: כאשר עסקינן בתכנית מתאר ארצית שאינה קונקרטית דיה (תמ"א 18/4), המועד הקובע לשומת היטל השבחה הינו מתן היתר הבניה - המועד שבו זכתה התכנית למימוש קונקרטי.

פס"ד עליון, מס' רע"א 3002/12, "אליק רון"

קבע, בין היתר, כי: בחישוב גובה היטל ההשבחה לזכויות מותנות מתכנית קיים אירוע מס אחד, בעת אישור התכנית. כאשר "המועד הקובע" לחישוב ההשבחה הוא יום תחילת התכנית, אך מימוש הזכויות הוא דו-שלבי: בעת המכירה ובעת קבלת היתר הבניה, וניתן לגבות היטל חלקי בגין כל אחד מהשלבים.

בפס"ד מס' עמ"נ 56250-10-18

קבע בית המשפט המחוזי, בין היתר, לגבי תכנית נושאית - שאינה יוצרת השבחה אוטומטית כלשהי מעצם פרסומה, אלה רק בעת יישומה - שאירוע המס חל במועד מתן ההיתר, בו ההשבחה מתרחשת בפועל. ניתוח רחב של שאלת חישוב היטל השבחה במקרים דומים (שני מאמרים) ואף הצעת חוק לשינוי התוספת קיימים באותו מקום.

פס"ד עליון, מס' בר"ם 7114/18

קבע, בין היתר, כי: המועד הרלוונטי לבחינת החבות/זכאות לפטור מהיטל השבחה, עד לשטח של 140 מ"ר, הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית, הינו יום אישור התכנית המשביחה. לטעמנו, לצורך תכליתו הסוציאלית של החוק, ראוי היה לבחון את החבות/זכאות לפטור בכול ארבעת המועדים האפשריים יחדיו: יום אישור התכנית המשביחה, יום הבקשה להיתר בניה, יום קבלת היתר הבניה ויום השלמת הבניה. כך, לדעתנו, רק מי שעומד בתנאי הפטור בכל ארבעת המועדים, ראוי לו שיקבל את הפטור.

בפס"ד מס' עמ"נ 19341-04-1 ועדה מקומית לתכנון ולבניה תל אביב נ' דייניש בע"מ ואח'

קבע בית המשפט המחוזי, בין היתר, לגבי תכניות בנות חיוב בהיטל השבחה (התקבלו לאחר שנת 1965), כי, במקרה הנידון, גישתה של ועדת הערר, בהחלטה מס' - (ת"א) 85026/17, שלפיה "שווי שוק הוא שווי שוק הוא שווי שוק" איננה מדויקת. לדעתנו, בהתאם ל תוספת השלישית כלשונה היום, במקרה הנידון בפסה"ד, גישת ועדת הערר דווקא מדויקת. ניתוח רחב של הנושא, בשני מאמרים והצעת חוק לשינוי התוספת הקיימים באותו מקום.

פס"ד מחוזי מס' עמ"נ 37942-03-15

קבע, בין היתר, כי השבחה בתחילת שימוש, לפי סעיף 1 (א) (2) ל תוספת השלישית, חלה רק על התחלת שימוש בפועל במקום שבו לא נדרש היתר על פי דין ואינה חלה, אפוא, על שימוש הטעון היתר בניה. בעניין היטל השבחה בתחילת שימוש ניתן לראות גם הצעת חוק לתיקון התוספת השלישית.

פס"ד עליון מס' בר"ם 1621/18

קבע בשאלת הכללת המע"מ בחישוב היטל השבחה, כי בשלב זה של התפתחות הפרקטיקה, יש לנהוג לפי תקן 11 של מועצת שמאי המקרקעין.

פס"ד מחוזי מס' עמ"נ 15390-12-17

שקבע, בין היתר, כי: במקרה הנדון לא היה מקום לדחות את הבקשה להארכת מועדים לערר על גובה חיוב בהיטל השבחה, למרות שזו הוגשה לאחר המועדים הקבועים בחוק.

החלטה מספר בר"מ 2283/18

שבין היתר, קבעה כי היתר ל"שימוש חורג", במסגרת התכנית הקיימת (שימוש חורג מהיתר) איננו מרחיב את זכויותיו של בעל הקרקע ומשכך איננו אירוע "השבחה", לפי סעיף 2 (א) לתוספת השלישית. לכן, על פי פסה"ד, היתר ל"שימוש חורג" מקים חבות בהיטל השבחה רק כאשר הוא מכשיר חריגה מתכנית קודמת (שימוש חורג מתכנית). בעניין זה נשאלת השאלה: האם המסקנה תשאר אותה המסקנה גם כאשר המימוש הקודם האחרון היה מימוש חלקי בהיתר ?

פס"ד עליון מספר עע"מ 8600/15

שקבע, בין היתר, כי תכנית מתאר ארצית מפורטת היא בגדר תכנית מפורטת ומשכך היא מהווה תכנית המחייבת בתשלום היטל השבחה.

פס"ד מחוזי מס' עמ"נ 33178-10-17

שקבע, בין היתר, כי המועד לבחון האם מתקיימים תנאי הפטור ל- 140 מ"ר הוא לאחר סיום הבניה ולא מוקדם יותר.

פס"ד עליון מס' ע"א 4260/15

המצביע, גם הוא, על חשיבות הדוח השמאי קודם לכל עסקת רכישה. במקרה זה, הסכום שהופקד בנאמנות בהתאם להסכם הרכישה, לא היה בו די כדי לכסות את מלוא חוב היטל ההשבחה אותו לא שילם המוכר.

פס"ד מחוזי מס' עמ"נ 56549-10-17

המדגיש, לצורך קבלת פטור לפי סעיף 19 (ג)(1) לתוספת השלישית, את חובת ההתגוררות של ארבע שנים מגמר הבניה של התוספת ועד מועד חתימת חוזה המכר.

החלטה מספר 45710-11-17

של בית משפט שלום, המדגישה שוב את חשיבות תקיפת שומת היטל ההשבחה בהתאם לדרכים ולמועדים שהותוו בתוספת השלישית.

פס"ד עליון מס' בר"מ 2090/16 ו- 2273/16

עליו הוגשה בקשה לדיון נוסף, שנדחתה על ידי בית המשפט העליון ב- דנ"מ 2693/18, ושקבע ברוב דעות, בין היתר, כי: השבחה הנובעת מאישור תשריט איחוד או חלוקה של מגרשים אינה כזאת החייבת בהיטל השבחה.

פס"ד מחוזי מס' ת"א 62196-06-15

שקבע, בין היתר, כי: בביטול שימוש חורג, זכאים הבעלים להשבת היטל ההשבחה ששולם ביתר, אך לא קבע דבר בעניין ביטול אירוע המס – אישור השימוש החורג.

פס"ד מחוזי מס' עמ"נ - 4983-05-17

שקבע, בין היתר, כי: ככלל יחויבו שותפים במקרקעין, בהיטל השבחה, לפי סעיף 11 לתוספת השלישית, על פי חלקם היחסי בזכויות הקנייניות במקרקעין.

פס"ד מחוזי מס' עמ"נ - 29523-11-15

שקבע, בין היתר, כי: בעת מכר דירה, לצורך קבלת פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19 (ג)(2), יש למנות את חובת השימוש בדירת המגורים, לתקופה של ארבע שנים, ממועד אישור התכנית המשביחה בגינה מבוקש הפטור.

לפס"ד מחוזי מספר עמ"נ 65422-12-15

הבא כהמשך לענניהם של אליק רון (רע"א 3002/12) ושל עו"ד אסף ניב (בע"א 7664/08) ואחרים, הקובע, בית היתר, כי: בכל הנוגע לזכויות המותנות מתכניות הר/2000א' ו- הר/מק/543א', אירוע המס מחולל ההשבחה הוא מועד אישור הזכויות בדרך של הקלה. באותו מקום, לשונית "מאמרים/הצעות חוק", שני מאמרים הנושאים את השמות "זכויות מוקנות, מותנות וגביית היטל השבחה", חלק ראשון ו- חלק שני בהם נידונה בהרחבה שאלה זו של חיוב היטל השבחה לזכויות מותנות. ואף קיימת שם "הצעת חוק לתיקון התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה", ברוח המאמרים.

פס"ד של בית המשפט המחוזי בירושלים מס' עמ"נ - 36378-06-16

שקבע, בין היתר, כי ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, מהיותה גוף מעין שיפוטי, מוסמכת לאשר הסכמי פשרה, גם כאלו המבוססים על שיקולי "סיכוי-סיכון"

החלטה מספר בג"ץ 64/17 ו- 1390/17

של בית המשפט העליון, בשבתו כבית דין גבוה לצדק, שדחתה עתירה לביטול תיקון 3/א לתמ"א–38 מטעמים שונים, תוך שקבעה (בסעיף 39 לפסה"ד) כי לצורך השגת מטרות התמ"א - "אין מקום להצהיר שקיים אמצעי שפגיעתו פחותה". אנו חולקים על קביעתו זו של בית המשפט (!) תיקון חוק "גביית ארנונה כפונקציה של שווי הנכס" לתעריף גבוה יותר לזכויות נוספות שאינן מנוצלות יתרום; בעיקר בבניה חדשה (בה קיימת חובת בנייה מודרנית ומחוזקת); לתמריץ כלכלי לניצול הזכויות הנוספות – תמריץ שאולי יהיה אף יעיל מתמריצי התמ"א. ראה הסבר בפרק התחדשות עירונית של המאמר בנושא הארנונה כפונקציה של שווי הנכס.

פס"ד מחוזי מס' עמ"נ (ת"א) 2152-05-16

הקובע, בין היתר, כי ניתן לקזז מהיטל השבחה עלות קרן חניה. קביעה המהווה, לדעתנו, שינוי כיוון חיובי בפסיקה שעד עתה שללה קיזוז זה.

פס"ד "דיבון", מס' דנ"א 6298/15

שנראה כי הינו תשובה נוספת של בית המשפט העליון למגמת ההרחבה הקיימת לאחרונה לפירוש הפטור ל- 140 מ"ר, עד ולדומה לקיים טרם הלכת "צרי".

פס"ד מחוזי מס' עמ"נ 59261-06-14

העוסק בהיטל ההשבחה למימוש זכויות בדירה בעלת זכויות משותפות בגג הבניין, שאלה היכולה לשמש דוגמה למימוש זכויות ברכוש משותף בכלל. יצוין כי בסוף פסה"ד מגיעה השופטת "יהודית שיצר" למסקנה כי שאלת חיוב הזכויות בגג מצריכה פתרון כולל. לפתרון כולל לשאלה זו ושאלות רבות נוספות ברצוני להפנות לסדרה של שלושה מאמרים, בלשונית "מאמרים/פרסומים" באתר זה, הנושאים את השם "זכויות מוקנות, מותנות וגביית היטל השבחה.

החלטה מספר ת"ק 66907-03-17

של בית המשפט לתביעות קטנות בחיפה, שהביע את דעתו על אחריות עורך הדין המייצג בעסקת מקרקעין לביצוע הבדיקה התכנונית, הכוללת, בין היתר, בדיקת התאמת הנכס להיתרי הבניה.

פסיקות ביהמ"ש עליון-מחוזי-שלום (סעיף 197 + הפקעות)

פס"ד עליון מס': ע"א 402/85, רחל מרקוביץ ואח' נ' עיריית ראשון לציון

קבע, בשאלת גובה פיצוי הפקעת קרקע, בין היתר, כי: ברגיל, ערך הקרקע יהיה בהתאם למעמדה טרם פורסמה התכנית, אשר בקשר אליה נקבעו הפיצויים. אך, במקרה שניתן לייחס לנכס שווי פוטנציאלי, אף בלי להתחשב במטרה המיוחדת שלשמה הופקע, יש מקום להביא בחשבון שווי זה.

בגץ מס' 6942/15, רבקה בן משה נ' הועדה הארצית לתכנון ולבניה של תשתיות לאומיות

קבע, בין היתר, כי: אין לעשות שימוש במכשיר האיחוד וחלוקה למטרות פיצוי גרידא, שאינן נובעות מצרכי התכנון של אותו מתחם קרקע, באמצעות הכללתן של חלקות קרקע במסגרת הקו הכחול של תוכנית איחוד וחלוקה.

פס"ד עליון מס': עע"מ 4846/20, פז חברת נפט בע"מ נ' יו"ר מועצת שמאי מקרקעין

קבע, בין היתר, כי: כאשר אחד מבעלי הזכויות שנכלל בהודעת הפקעה פנה לאפיק השגה לפני ועדת השגות, יחויבו יתר בעלי הזכויות באותה חטיבת קרקע, שנכללה בהודעת ההפקעה בכללותה, לפנות להשגה לפני ועדת השגות ותישלל מהם האפשרות להשגה בפני שמאי מכריע.

בפס"ד עליון, מס' בר"מ 5898,7019/16 (רומן ברג),

דעת הרוב קבעה, בין היתר, כי: בחישוב גובה הפיצוי לפגיעה לפי סעיף 197, במקרה זה, מכיוון שבין תכניות העבר והתכנית הפוגעת לא קיימת זיקה תכנונית "הדוקה ומשמעותית" ו- "קשר ענייני ומשמעותי", לא ניתן לראות את התכניות כתכנית אחת, ומשכך אין לקחת בחשבון את ירידת הערך שנגרמה למקרקעין בעקבות תכניות שקדמו לתכנית הפוגעת אשר לא הקימו זכות לפיצוי.

בפס"ד עליון, מס' בר"מ 10212/16 (דלי דליה)

דעת הרוב קבעה, בין היתר, כי: בעת הכנת שומה לחישוב פיצויים לפי סעיף 197, יש להתחשב בציפייה לשינוי תכנוני משביח רק כשהמדובר בפוטנציאל תכנוני המתבטא לכל הפחות בתכנית מופקדת. לעומת זה, דעת המיעוט סברה, בין היתר, שנכון לבסס את הפיצוי על עסקאות השוואה. לטעמנו, בדומה לדעת המיעוט, נכון לבסס את הפיצוי בגין פגיעה לפי סעיף 197 על עסקאות ההשוואה. אך בעת הכנת השומה יש לקזז ציפיות בלתי מבוססות (סובייקטיביות), כאלו שאינן באות לידי ביטוי בשווי השוק או כאלו שאינן חוקיות.

לפס"ד מחוזי מס' עמ"נ 44145-12-18,

י ביטוי בשווי השוק שקבע, בין היתר כי: שיחזור זכויות - לפיה מגרש המיועד להפקעה, לצורך מנגנון הפיצוי, יכנס לטבלאות ההקצאה והאיזון של מתחם סמוך על פי שווים בייעודם המקורי - יבוצע רק במקרים חריגים, בהם יש קשר מובהק בין התכנית המפקיעה למתחם, או כאלו שאינן חוקיות.

לפס"ד מחוזי מס' עמ"נ 46422-04-18 ומס' עמ"נ 11187-05-18,

שקבע, בין היתר, כי: בהמשך החכירה מרמ"י, בהעדר זכות קנויה, בעת מתן תוקף לתכנית המשביחה, ממילא, גם אין זכות לקבלת פיצוי לפי סעיף 197.
בעניין זה נשאלת השאלה האם הסעיף לא הגדיר בעל זכות כלשהי, לאו דווקא זכות בעלות או זכות קנויה, כזכאי לפיצוי ?

לפס"ד מחוזי מס' ת"א 43201-10-14,

שבין היתר, קבע כי במקרה בו לא נגרם לנפקע נזק בעקבות ההפקעה, אין הצדקה לפסוק לו פיצויי הפקעה.

לפס"ד מחוזי מס' עמ"נ 55176-12-13

שקבע, בין היתר, כי: רק פגיעה ממשית בציפייה כי תאושר תכנית שתעלה את ערך המקרקעין תחשב כפגיעה במקרקעים המחייבת תשלום פיצוי מכוח סעיף 197. בעוד לצורך הערכת שווי המקרקעין ניתן להתבסס על כל ציפייה הבאה לידי ביטוי בשווי השוק.

לפס"ד מחוזי מס' עמ"נ - 45579-07-16,

שקבע, בין היתר, כי זכות התביעה לפיצויים לפי סעיף 197 ניתנת להמחאה או להסבה לרוכש, ממי שהיה בעלים בעת אישור התכנית הפוגעת; כל זאת בהסכם הכולל הוראה בדבר ההמחאה, או במקרים אחרים, די במסקנה המוסקת מן הנסיבות.

פסיקות ביהמ"ש עליון-מחוזי-שלום (כללי)

פס"ד עליון מס': עע"מ 2706/22, תומר בוכריס נ' המשבב אייץ.אמ.טי.אס בע"מ

קבע, בשאלת ניגוד עניינים של מומחה מכריע, בין היתר, כי: למרות חשיבות חובת הגילוי המוקדם של ניגוד העניינים, הפרת החובה איננה תנאי מספיק להוביל בהכרח לביטול חוות הדעת - יש להראות קיומו של חשש ממשי למשוא פנים מצד המומחה, כזה שלא קיים בנסיבות המקרה.

להחלטה מספר ע"א 795/19

שקבעה, בין היתר, כי: טרם קבלת היתר לבניה על גג בית משותף שאיננו צמוד לדירת הגג, סביר וראוי כי בעלי דירת הגג יפעלו, לקבלת הסכמתם להיתר של הרוב הדרוש מבעלי הזכויות בגג לפי חוק.

פס"ד שלום מס' תא"ח (חי') 76948-01-19, אהרון דוד בן חיים נ' יצחק קרנבוים ואח',

קבע , בין היתר, כי: הסכם מותנה לביצוע פרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה) מהווה עילת פינוי לפי סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר והעמיד, במקרה זה, את עלות הפיצוי לסידור חלוף על שווי של 60% משווי ריק ופנוי.

פס"ד עליון מס' עע"מ 5109,5125/20, אברהם שלי ואח' נ' איי הארץ נדל"ן בע"מ ואח',

קבע, בין היתר, כי: בניגוד לזכויות בניה הקבועות בתוכניות מתאר אחרות, אין לראות בהטבות התכנוניות בתמ"א 38 זכות מוקנית לבעלי המקרקעין .

פס"ד עליון מס' בע"מ 8418/21, פלונית נ' פלוני,

קבע, בין היתר, כי: אין מקום מהסגת גבולו של השמאי ומהמרת שיקול הדעת המקצועי שלו בשיקול דעת שיפוטי של בימה"ש - "תנו לשמאי את אשר לשמאי".

פס"ד עליון מס' רע"א 6898/16, עזבון המנוח שלמה אהרוני ז"ל נ' עופר מרכזים בע"מ

קבע, בין היתר, כי: במקרה זה, חלוקת התמורה שתתקבל מהליך פירוק השיתוף, בבית שנהרס, תיעשה לפי מדד שווי "מסויג" של היחידות, כאשר המועד הקובע להערכת השווי הוא ערב אירוע ההרס, ולא יום פירוק השיתוף, והערכת השווי תביא בחשבון זכויות שהיו מעוגנות, בצורה זו או אחרת, במסמכי הבית המשותף - תקנון, תשריט וצו רישום, ללא התייחסות להשקעות פרטיות.

פס"ד מחוזי מס' רע"א (ת"א) 55705-01-21, ברימן ואח' נ' איצקוביץ ואח',

קובע, בין היתר, כי: בפירוק שיתוף במקרקעין, בדרך של מכירה לפי סעיף 40 (א) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969, הפדיון יחולק בין השותפים בהתאם לחלקם היחסי בשווי הנכס במועד המכירה, זאת בדומה להחלטה בפסק דין בית מרכזים (רע"א 6898/16).

בפס"ד מחוזי מס' הפ (ח"י) 40692-11-20, רונית גילה פריד נ' אינג' פרמינגר בע"מ,

נקבע, בין היתר, כי: משזכויות הבניה הנוספות בהתאם לתמ"א 38 נועדו להיות מוקנות לבעלי הדירות עצמם, הן אינן ניתנות להעברה או לניצול לכל מטרה אחרת וניתן לעשות בהן שימוש רק לצורך חיזוק המבנים. כך שגם אם קיימת הסכמה של בעלי הדירות להקנות זכויות עתידיות, הסכמה זו אינה חלה על הזכויות הנוספות לפי תמ"א 38 - זכויות אשר אינן ניתנות להסבה לצד שלישי.

פס"ד מחוזי מס' עמנ (חי') 10809-01-21, עבדאללה עזאם נ' הועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל),

קובע, בין היתר, כי: עיקרון "ההפרדה בין תכנון לפיצוי" אוסר על שימוש במכשירים תכנוניים, כדוגמת הכללת מקרקעין בתחום המיועד לאיחוד וחלוקה, למטרות פיצוי גרידא. משמע שככל וזיקתו התכנונית של שימוש ציבורי, כגון דרכים, חורגת מגבולות התוכנית, בצורה שהוא לא נועד לשרת "באופן מובהק" רק את תושבי השכונה/פרויקט, שיוקם במסגרת התוכנית, אזי אין הצדקה להשתמש במכשיר האיחוד והחלוקה, באמצעות הכללת מקרקעין בתחומה, למטרות הפיצוי. והמענה לפיצוי הבעלים יינתן בהתאם לחוק.

פס"ד מחוזי מס' ת"א 11271-11-15,

פרידמאן ואח' נ' שומרי אמונים בע"מ קבע, בין היתר כי: זכויות המוקנות לפי תמ"א 38 שייכות לבעלי הדירות- הדיירים והחוכרים לדורות, אותם נועדה התכנית לתמרץ ולעודד לחיזוק המבנים ולא לבעלים הרשומים.

החלטה מספר 5116-05-14

שקבעה, בין היתר, כי: בפירוק שיתוף בבניין באמצעות רישומו כבית משותף, זכויות הבניה הנוספות יחולקו לפי "מנותיהם של השותפים" - מבחינת יחסי השווי בין היחידות השונות.

החלטה מספר עת"מ 44784-01-18

שקבעה, בין היתר, כי לא ניתן להחיל את תמריצי תמ"א 38 על מבנה שלא קיבל היתר בניה.

החלטה מספר עת"מ 33228-08-17

שבין היתר, קיבלה את קביעת וועדת הערר, השונה מזו הידוע לעוסקים בשוק המקרקעין ובמוסדות תכנון רבים, כי הקלה של 5% עבור מעלית הינה לתוספת שטחי שירות ומידתה היא בהיקף השטחים הנדרשים לבניית המעלית.

פסיקות ועדות ערר (היטל השבחה)

בהחלטה בערר מס' (י-ם) 8135/18 - אברהם הניך האלברשטאש נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

בעניין היקף הפטור לפי סעיף 19 (ג) לתוספת השלישית, נקבע, בין יתר, כי: ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה לדירה בשטח 140 מ"ר + למחסן בשטח עד 20 מ"ר ובנוסף, לפי סעיף 19 (ב) (9) לתוספת, יינתן פטור לממ"ד בשטח של עד 12 מ"ר (שטחו איננו נספר במסגרת ה - 140 מ"ר). לעניין מרפסות, ההחלטה קובעת כי: מרפסות מקורות נספרות כחלק מה - 140 מ"ר בעוד מרפסות פתוחות אינן נספרות.

בהחלטה בערר מס' (י-ם) 403/17 - אהרון ברק נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

נקבע ממכלל שיקולים, בין יתר, כי: אין לחייב בהיטל השבחה בגין תכנית רחביה (9988), החופפת לתכנית 10038, שהיא תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 - שיקולים שביניהם: הזכויות מהתכנית הן "זכויות צפות" ולא ודאיות, ביסוס שומות ההשבחה על טענות תאורטיות והתייחסות להפחתה להסתברות נמוכה למימוש הזכויות שבתכנית.

החלטה בערר (תל אביב-יפו) 8290-11-18 - לויתן אדיב שמואל (אדווין סמואל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו),

קבעה בהתאם לדעת הרוב, ממכלול שיקולים, בין יתר, כי: יש לחייב בהיטל השבחה בשל אישור תכנית תא/3616/א', רובע 3, שהיא תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, בתל אביב, בעת מכר - שיקולים שביניהם: אין לקחת בחשבון את תמ"א 38 ואת המדיניות מכוחה במסגרת מצב קודם, תכנית תא/3616/א' הינה קונקרטית ומקנה סל זכויות מוגדר (מוקנות), אין תכולה לפטור לפי סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית במכר גם בתכנית לפי סעיף 23 לתמ"א.

בהחלטה בערר מס' (ת"א) - 82002-01-21 נורית צרפתי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב

נקבע, בין יתר, כי: למרות שהבעלים לא הציגו שומה מטעמם, נוכח השגגות הרבות והעדר הנמקה ופירוט בשומת הועדה, שומתה תבוטל ועל הועדה לערוך שומה חדשה ומתוקנת.

בהחלטה בערר מס' (ים) - 8142/22 הועדה המקומית לתכנון ולבניה בית שמש נ' רובי לנדרסמן הנדסת בניין בע"מ

נקבע, בין יתר, כי: במקרה בו דרישת התשלום עבור פיתוח התגבשה לפני המועד הקובע, עלויות הפיתוח מהוות חלק משווי המקרקעין במצב החדש ולכן אין להפחיתם בתחשיב היטל ההשבחה.

ההחלטה בעררים מס' תא/8687/0819 ו- 8512/0219,

קבעה, בין יתר, כי: דירה בשטח עד 140 מ"ר, ללא המחסן, פטורה מהיטל השבחה, לפי סעיף 19(ג1), לתוספת השלישית, גם אם היא כוללת מחסן בשטח עד 20 מ"ר.

בהחלטה בערר מס' 233/16/48, הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' גו'זף ביסמוט

נקבע, בין יתר, כי: עם תפוגתו של היתר בניה, פגה גם תוקפה של ההקלה - מכאן שהקלה הינה זכות המתכלה עם תום חייו הכלכליים של הנכס.

בהחלטה בערר מס': הר/82177/1021, הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' רונית צארום ואח',

המצורפת מטה כקישור, נקבע, בין היתר, שוב, כי ככל שקיים נוהג בלתי חוקי יש לנטרלו בקביעת גובה ההשבחה.

ההחלטה בערר מס': 535/17, הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' תמרה מורדוף ואח',

פרשה את פסק דין דייניש (עמ"נ 19341-04-19) בדומה להחלטת ועדת הערר בעניין ((ת"א) 85026/17) וקבעה, בין היתר, כי: בשומת השבחה להקלה איכותית לזכויות בניה המוקנות בתכנית, יש לבחון את ההשבחה לפי שוויים האובייקטיבי של המקרקעין בשני מצבי התכנון - מצב קודם (לפני ההקלה) שלקח בחשבון את הציפייה הכללית למימוש הזכויות הכפופות להקלה בעתיד, מול מצב חדש.

ההחלטה בערר מס': (י-ם) 85026/17, הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' דייניש בע"מ

קבעה, בין יתר, כי: על פי הדין, לצורכי היטל השבחה, בגין הקלות המאפשרות מימוש זכויות מוקנות מתוקף תכנית, יש להעריך את שווי המקרקעין במצב הקודם להקלות בהתאם לערך המופחת שהשוק מיחס להן ערב מתן ההקלה - "שווי שוק הוא שווי שוק הוא שווי שוק".

ההחלטה בערר מס': (י-ם) 8051/21, הבית ברח' שמעוני 36 נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים,

נקבע, בין היתר, כי: במימוש מלא במכר, במקרקעין בהם אושר היתר בניה לפי תמ"א 38, אך בפועל ההיתר טרם יצא, יחול הפטור מהיטל השבחה לזכויות התמ"א לפי סעיף 19 (ב) (10) לתוספת השלישית. נשאלת השאלה: האם זוהי הסנונית הראשונה בהכלת הפטור מהיטל השבחה, במקרה של מכר, לזכויות מכוח התמ"א כמו גם מכוח תכניות שנערכו בהתאם לסעיף 23 שלה ואף לזכויות מכוח תכנית מפורטת - השוות לזכויות שניתן לקבל לפי התמ"א ?

ההחלטה בערר מס' חל/8022/0320,

קבעה, בין יתר, כי: היטל ההשבחה, בהקלה לתוספת יחידות דיור בקומת המרתף בבית צמוד קרקע, לפי תיקון 117 לחוק התכנון והבניה - הוראת שעה, התשע"ז – 2017, יפוצל לשניים: היטל בשיעור מופחת של 34% מהשבחה שנגרמת בעקבות פיצול יחידת הדיור אשר ישולם מחציתו עם קבלת ההיתר והיתרה בעת העברת הזכויות (מכר) והיטל בשיעור רגיל (50% מההשבחה) בגין שינויי יעוד שטח שירות לשטח עיקרי. בנוסף קבעה ההחלטה כי: משניתנה החלטה של שמאי מכריע, וועדת ערר או בית משפט, שומת הועדה המקורית כבר אינה רלבנטית. משכך הועדה איננה מוסמכת עוד לדרוש מהנישום תשלום או ערובה, המבוססים על סכום ההיטל כפי שנקבע בשומתה המקורית.

בהחלטה בערר מס' (ח"י) 8029-05-19, נמל מספנות ישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה,

נקבע, בין היתר, כי: במקרה זה, בגין החיוב בהיטל השבחה לשימוש חורג, עבור התקופה שמעבר לשלוש השנים האחרונות לתקופת השימוש החורג, יחול שיהוי והועדה לא תוכל לגבות היטל השבחה בגין תקופה זו, אלא רק בגין שלוש השנים האחרונות.

בהחלטה בערר מס' (מרכז) 8066-11-20, יכין חברה חקלאית בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה שורקות

נקבע, בין היתר, כי: ועדת הערר אינה מוסמכת לדון בבירור חבות בהיטל השבחה מכוח פרק י' לחוק, שכותרתו "פיקוח, אכיפה ועונשין".

בהחלטה בערר מס' 85029/17, ריאלטי קרן השקעות בנדל"ן נ' הועדה המקומית ...,

נקבע, בין היתר, כי: למרות שבמקרה זה ההשבחה בגין תכנית הסוככים הינה אקסקלוסיבית למקרקעין גובלים ויכול והעלתה את שווי הגובלים, עדיין דין החיוב בהיטל השבחה להתבטל, בין היתר מהטעמים הבאים: השומה כוללת טעויות רבות, נערכה בשיטת הפער (הדלתא) שאיננה נכונה מבחינה משפטית ולא הוצאה בתוך תקופה של חצי שנה מיום תחילתה של התכנית והן משיקולים של מדיניות ציבורית הכוללת אכיפה בררנית של אי חיוב הבעלים, העירייה, בהיטל השבחה.

בהחלטה בערר מס' 8112/16, קאסם עתאמלה נ' הועדה המקומית ...,

נקבע, בין היתר, כי: כיוון שבמקרה זה לא חל כל שינוי תכנוני ועליית השווי מבוססת על ציפיה בשל אישורה של תוכנית גובלת, אין לחייב בהיטל השבחה בשל אישורה של התכנית הגובלת.

בהחלטה בערר מס' (י-מ) 8119/18,

נקבע, בין היתר, כי: חיוב בהיטל השבחה בגין מקרקעין "גובלים", לפי סעיף 2(א) לתוספת השלישית, מחייב השפעה אקסקלוסיבית של התכנית המשביחה על המקרקעין הגובלים, כזאת המגדילה את אפשרויות הניצול במקרקעין הגובלים באופן בלעדי ואקסקלוסיבי. כן, קבעה ההחלטה, כי: בתחשיב ההשבחה לתכנית להקמת הרכבת הקלה, משל התכנית לא יכלה לבוא לעולם ללא העלויות והנזקים שיגרמו בתקופת ההקמה, הם מהווים חיוב "פנימי" לתכנית ויש לקחתם בחשבון בתחשיב ההשבחה.

בהחלטה בערר מס' (ת"א) 85203/16

נקבע, בין היתר, כי: 1. המועד הקובע לחישוב ההשבחה לתכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 הינו: יום מתן ההיתר. 2. באישור ממ"ד, בחריגה מקו בניין הקבוע בתמ"א 38, באמצעות הקלה המאפשרת שיפור תכנון, במקרה בו ניתן להקים את הממ"ד ללא בקשת ההקלה, לא חל הפטור לפי סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית, על הועדה המקומית החובה להראות שההקלה מביאה לעלייה ממשית בערכם של המקרקעין, ורק אז יש לשלם השבחה. 3. תכנית המאפשרת סגירת מרפסות, שניבנו בהיתר, המוגדרות כשטחי שירות ונסגרו, כמו בבתים משותפים רבים משנות ה- 60 וה- 70, ניתן לגבות בגינה היטל השבחה אך ורק במקרה ויוכח כי ערך המקרקעין עלה בעקבות אישורה.

בהחלטה בערר מס' הר-8537-1118,

נקבע, בין היתר, כי: הוראות סעיף 7(ב) לתוספת השלישית, הדן בחישוב השבחה במימוש חלקי של זכויות במקרקעין, כלל אינם נכנסות לפעולה כאשר המדובר בזכויות שאינם מוקנות. לכן אין הצדקה לחשב את היטל ההשבחה לזכויות מותנות עפ"י הנוסחה שבסעיף. בנוסף, ההחלטה התירה בצריך עיון את שאלת תחשיב ההשבחה במימוש חלקי מקום שחלק מן המימוש פטור. בעניין זה ברצוננו להפנות לפרק הראשון במאמר "זכויות מוקנות, מותנות וכאלו הכוללות מועד תפוגה הקשר לשיטות "המקפצה" ו- "המדרגה" בחישוב גובה היטל השבחה", שפורסם במקרקעין וערכם ביטאון לשכת שמאי המקרקעין בישראל, מס' (139), הקובע שכל זכות במקרקעין, גם מוקנית לכאורה, קיים בה מרכיב כזה או אחר של אי וודאות - כך שבמציאות כל זכות במקרקעין היא זכות מותנית, במידה כזאת או אחרת.

בהחלטה בערר "מחניים" מס' 829/15

נקבע, בין היתר, כי: בהליך שיוך בקיבוץ, בהיות הקיבוץ ה"חוכר לדורות" של המקרקעין במועד כניסת התכניות המשביחות לתקפן, הוא החייב בהיטל השבחה, כאשר לפי הוראות סעיף 2 (ב) לתוספת השלישית יכול שתרופתו תהיה לשיפוי כלפי הבעלים, רשות מקרקעין ישראל, בהפרש בין מה ששילם להיטל על ההשבחה לזכויות של חכירה לדורות. וכן נקבע כי: במקרה וטרם הושלם הליך השיוך, תבחן תחולת הפטור לשטח של עד 140 מ"ר בהתאם להוראות סעיף 19 (ג) לתוספת השלישית. מספר הפטורים, בכל מקרה, לא יעלה על מספר התאים המשפחתיים שהרכיבו את הקיבוץ ערב אישור התכנית.

בהחלטה בעררים "מעגן מיכאל" מס' 8049/10 ו- 8003/11

נקבע, בין היתר, כי: מכיוון שקיבוץ מסורתי שולל קניין פרטי (לחברים אין זכויות קנייניות בדירות), לצורך בחינת הפטור מהיטל השבחה לשטח של עד 140 מ"ר, לפי סעיף 19 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ניתן לראות בקיבוץ כמשתמש בדירות למגוריו ומספר הפטורים לא יכול לעלות על מספר התאים המשפחתיים המרכיבים את הקיבוץ ערב התכנית.

בהחלטה בערר מס' קא/8623/0619

נקבע, בין היתר, כי: המבחן לשאלה האם יש להתחשב בעלויות מסוימות במסגרת תחשיב ההשבחה להקלה, בדומה לאמת המידה למבחן לתחשיב ההשבחה לתכנית, הוא האם יש בעלויות אלו כדי להשפיע על שוויה של הקרקע, על פי אמת מידה אובייקטיבית, במצב חדש.

בהחלטה בעררים מס' הר/85090/17 ו- הר/85095/17

קבעה, בין היתר, ועדת הערר כי: ההשבחה בהגדרתה היא עליית השווי שארעה במועד תחילת תכנית, משכך גם שיעור הריבית להיוון הנאות עתידיות מהתכנית צריך שיתאים לריבית הנהוגה במועד הקובע.

בהחלטה בערר מס' (חי') 8027-05-19,

נקבע, בין היתר, כי: כאשר קיימות בתכנית זכויות שהוקצו לרשות המקומית, אין לחייב את היזם בהיטל השבחה בגין השטח שהוקצה וכן כי יש לקזז את עלויות בניית השטח מסכום ההשבחה, גם בשל השפעתם על שווי המקרקעין.

בהחלטה בעררים מס' תא/85224,7/14,

בשונה מהנהוג קודם להחלטה ע"י מרבית השמאים המכריעים לתחשיב ההשבחה בתכנית פינוי בינוי באמצעות כימות התועלת הכלכלית שהתכנית מקנה ליזם (דהינו: הרווח שמעבר לרווח הענפי הסביר), קבעה ועדת הערר, בין היתר, כי: היות והיזם בפרויקט התחדשות עירונית - המשמש כקבלן ביצוע, שתמורתו דירות התמורה המוקנות לו - הוא לא הנהנה הכלכלי מאישורה של התכנית, אלה הנהנים היחידים מאישורה של התכנית הם בעלי הדירות, בעליהם של המקרקעין, עליהם ועליהם, בלבד, יחול החיוב בהיטל השבחה, כאשר החיוב יחושב לפי התמורה שהם מקבלים, ובחינת הפטור לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תיבחן לכל בעל דירה לגופו. לטעמנו ראוי לבחון את גובה היטל ההשבחה לתכנית פינוי בינוי על פי "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור התכנית", סעיף 1 לתוספת השלישית (דהינו: במרבית המקרים הבחינה הראויה לעליית השווי יכול שתהיה באמצעות כימות התועלות הכלכליות הכוללות בתכנית - ליזם ולבעלי הדירות כאחד).

בהחלטה בעררים מס' הר/85183-4/17,

בדומה להחלטות קודמות, נקבע, בין היתר, כי: בשל היותם צמודות לאורך חייו הכלכליים של הנכס, זכויות שניתנו בהקלה, שווין מופחת משווי זכויות מוקנות, שניתנות בתכנית. כאשר אורך חייו הכלכליים של הנכס תלוי בשווי מרכיב הקרקע, כך שככל שלמרכיב הקרקע מיוחס שווי גבוה יותר, תרומת המחוברים לשווי היא לתקופה קצרה יותר, ולהפך. מכאן שהערכת חייו הכלכליים של נכס תלויה בשווי הנכס/קרקע בנקודת הזמן בה מבוצעת הערכה.

בהחלטה מס' (ת"א) 85312/16,

קבעה ועדת הערר, בין היתר, כי: עם פקיעת תכנית מתכלה פוקע, יחד עמה, גם אירוע המס. לטעמנו בקביעה זו, בדומה לעמדת הועדה המקומית, קיימת, לכאורה, סתירה לעולה מפס"ד פמיני. התייחסות לנושא בשני מאמרים העוסקים בשאלות דומות והצעת חוק לשינוי התוספת השלישית - באתר המשרד.

בהחלטה בעררים מס' הר/8101/0318 ומס' הר/8104/0318,

נקבע, בין היתר, כי: בנסיבות בהן ברור כי - גם ללא הקלה - ניתן היה למקם את הממד"ים בתחום קווי הבניין, קיימת הצדקה לחייב בהיטל ההשבחה בגין השיפור התכנוני הנובע מאישור ההקלה בקווי הבניין.

בערר מס' ההש/8036/0318,

נקבע, לצורך זכאות לפטור, בשטח של עד 140 מ"ר, לפי סעיף 19 (ג)(1) לתוספת השלישית בין היתר, כי: 1. מרוץ הזמנים, 45 יום, להגשת בקשת הפטור יחל רק במועד קבלת דרישת תשלום עקב פעולת מימוש שאיננו רעיוני (עבור דירה מסוימת). 2. בירושה או העברה ללא תמורה שנעשתה לפני מועד אישור התכנית המשביחה, את הזכאות לפטור יש לבחון בהתייחס ליורש שהוא החייב המקורי בהיטל ההשבחה. 3. גם קרובי משפחה, אחים שקיבלו את המקרקעין בדרך של העברה ללא תמורה שנים קודם לפרסומה למתן תוקף של התכנית המשביחה, שאינם מהווים יחידה כלכלית אחת, ועומדים בתנאים הנוספים לקבלת הפטור יכולים לקבל את הפטור, כל אחד בנפרד.

בערר מס' הר/85280/17,

נקבע, בין היתר, כי: יש מקום לבחינה שמאית קונקרטית של השאלה האם שווי זכויות בהקלה, בשל היותן זכויות המתכלות עם סיום תוקפו של היתר, נמוך יותר משווי זכויות שבתכנית.

בהחלטה מס' (ת"א) 85131/16,

קבעה ועדת הערר, בין היתר, כי: בבקשה לשימוש חורג ניתן לחייב בהיטל השבחה גם רטרואקטיבית, כאילו ההיתר ניתן מראש, עבור התקופה בה השימוש החורג היה לא חוקי (ללא היתר).

בהחלטה מס' (ת"א) 85219/17,

קבעה ועדת הערר, בין היתר, כי: בקשת פטור מהיטל השבחה, לפי התוספת השלישית ואף לפי התקנות, צריך שתוגש ראשית כל לועדה המקומית, ורק אם סירבה הוועדה המקומית, ניתן להגיש ערר. וכן כי כל עוד לא מוגשת בקשה לפטור, הוועדה המקומית אינה יכולה לפטור את הנישום מתשלום היטל. בעניין זה, לטעמנו, ראוי שתשאל השאלה הבאה: האם אין זה מן הראוי שבקשה לפטור מהועדה המקומית תבוא במניין המועדים, לפי סעיף 14 ל תוספת השלישית ?

בהחלטה מס' (י-ם) 481/16,

סוייגה הלכת דיבון ביחס לקבוצות רכישה המהוות "יחידה כלכלית אחת", כמו במקרה הנידון, בהן נקבע שאין זכאות לפטור ל- 140 מ"ר, לפי סעיף 19(ג)(1) ל תוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

החלטה מס' (י-ם) 8047-04-19,

קבעה במקרה הנידון, בין היתר, כי: ככל שמענקים, הטבות ותמריצים כלכליים יש בהם בכדי להשפיע על שווים האובייקטיבי של מקרקעין, על ידי קונה מרצון ומוכר מרצון, הרי שלא ניתן להתעלם מכך ויש להביאם בחשבון במסגרת שומת היטל השבחה.

החלטה מספר תא/85064/15,

קבעה, בין היתר, כי: במקרה של הריסת מבנים קיימים ובניית חדשים תחתם, אין לשלול פטור מהיטל השבחה, לשכונת שיקום, לפי סעיף 19 (ב) (1).

החלטה מספר 8005/0118,

קבעה, בין היתר, כי: על שימוש חורג ללא היתר, אשר הוכשר בדיעבד, אין חבות היטל השבחה.

החלטה מספר תא/85078/17,

קבעה במקרה הנידון, בין היתר, כי: את ההשבחה להקלה לקו בניין לשם בניית גזוזטראות יש לאמוד כ"שיפור תכנון" שבזכותו מתאפשר ניצול אפשרות בניית הגזוזטראות שמקורם בתקנות. לדעתנו, כעולה מהחלטה זו והדיון המקדמי, בחישוב ההשבחה אם להקלה או לתכנית, יש להתייחס בהארכת שווי מצב קודם גם לאירועים משביחים שאינם מהווים מקור חיוב בהיטל השבחה. לטעמנו, כך גם בהתייחס לתכניות הרבעים בת"א, שם קיימת תכנית קודמת, תמ"א 38, התורמת לשווי הנכס ופטורה מהיטל.

החלטה מספר אז/85275/16,

קבעה, בין היתר, כי: ועדה מקומית לתכנון ובנייה אינה רשאית להתעלם משומה היטל השבחה חלוטה שנערכה בעבר ביחס לחלק בחלקה ולערוך שומה חדשה תחתיה. קביעה זו, לדעתנו, היא לא פחות מתמוהה. בשנים שעברו ממועד השומה המקורית, לחלק אחר בחלקה, יכול שהתשנו החוק, הפסיקה, הפרקטיקה וכיוצ"ב, לדוגמה: פס"ד פמיני, רע"א 4217/04, ששינה את ההיטל מכזה שחושב בשיטת ה"מקפצה" לחישוב בשיטת ה"מדרגות". לדעתנו, ככל שלא נערך לוח שומה, ראוי שההיטל יחושב במועד המימוש (סעיף 4 (1) לתוספת השלישית – "דחיית השומה עד למימוש הזכויות"), ובהתאם להוראות החוק, הפסיקה, הפרקטיקה וכד', הנהוגים במועד זה.

החלטה מספר גב/85071/17,

שבו קבעה, במקרה הנידון, בין היתר, ועדת הערר כי: פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19 (ב) (10) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, בהתאם ללשונו הפשוטה של הסעיף, לא חל על תכנית שמטרתה היא תיקון קווי בניין גם אם התיקון איפשר הגדלת "קופסת" הזכויות המתאפשרות מכח תמ"א 38. וכן כי: במקרה והתקבל תמריץ לחיזוק בנין (היתר בניה), היתר נוסף, לזכויות נוספות, אין בו תמריץ נוסף לחיזוק שכבר אושר.

החלטה מספר 8008/18,

שקבעה, בין היתר, כי: המועד הקובע להוראות הפטור שבסעיף 19(ב)(11) לתוספת השלישית (מתקן פוטו-וולטאי) הוא מועד המימוש, קרי מועד הנפקת היתר הבניה, ולא מועד אישור ההיתר בתנאים.

החלטה מספר (י-ם) 300/17,

שבין היתר, קבעה כי: גם במקרה בו התקבל הנכס ברכישה ללא תמורה מההורים, קודם לאישור תכנית המרחיבה את זכויות הבניה, והנכס, שאינו במושע, משמש כיחידה כלכלית נפרדת, ניתן עדיין לקבל פטור מותנה, לפי סעיף 19 (ג) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

החלטה מספר (ת"א) 85064/10,

בה קבעה, בין היתר, ועדת הערר כי: הטלת היטל השבחה מכח תמ"א 38 הינה בניגוד לכוונת המחוקק בין עם בעת המכר ובין בעת מתן היתר בניה. לדעתנו, מכאן נובע כי אין לחייב בהיטל, בין עם בעת המכר ובין בעת מתן היתר בניה, גם בגין תב"ע לפי סעיף 23 לתמ"א. בנוסף, ועדת הערר דנה בשאלת ההתעשרות וקבעה כי הבעלים או החוכר לדורות בעת אישור התמ"א לא נהנה, ולא התעשר, כתוצאה מאישור התמ"א, שכן התעשרות מתגבשת עם מתן היתר הבניה, שהרי מבקש ההיתר הוא זה אשר יהנה ויתאשר עם קבלתו. בעניין זה, באתר המשרד ראה שני מאמרים שדנים ב-"זכויות מוקנות, מותנות וגביית היטל השבחה" והצעת חוק לתיקון התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

החלטה מספר 8037/15,

בה ועדת הערר קבעה, בין היתר, כי גם קודם לתיקון 126 לחוק התכנון והבניה, בו הובהר במפורש, ניתן היה לבקש שומת היטל השבחה במסגרת "פרה רולינג". לכן, מכיוון ששומה, ללא קשר אם הוגש בגינה ערר, הופכת חלוטה לאחר 45 יום, נראה כי גם לאחר תיקון 126 לחוק יש להגיש ערר על כול שומת היטל השבחה מוקדמת, אפילו אין כוונה לשלמה באופן המיידי.

החלטה מס' 7081-17-48,

בה קבעה ועדת הערר המחוזית, בין היתר, כי, בעניין זה, לצורך הערכת שווי מצב קודם למטרת הערכת גובה היטל השבחה יש להתייחס לרכיב השווי שהעריך השוק לזכויות מוקנות שלא ניתנות לניצול בלא הליך נוסף של הקלה.

החלטה מספר חל - 85029/14,

שקבעה, בין היתר, כי: לצורך הפטור לשטח של עד 140 מ"ר, לפי סעיף 19 (ג) לתוספת השלישית, אין למנות את שטח הגג הפתוח שלא ניתן לבנות עליו, מכוח תכניות תקפות, בשטח הדירה.

ההחלטה מספר הר/85066/16,

שניראה כי גם היא מהווה חלק מהמגמה הנוכחית בפסיקה למתן פירוש מרחיב לסעיף 19 (ג) לתוספת השלישית העוסק בפטור מהיטל השבחה עד לשטח של 140 מ"ר. כל זאת בכך שקבעה, בין היתר, כי ניתן לקבל פטור ליח"ד אחת אף אם בבעלות המבקש זכות ליחידות דיור נוספות במגרש וכן כי הפטור לא ישלל גם במקרה ולמבקש בעלות בדירת מגורים נוספת במקרקעין אחרים.

החלטה מספר הר/85177/13,

העוסקת בפטור מהיטל השבחה עד לשטח של 140 מ"ר, לפי סעיף 19 (ג) לתוספת השלישית, ניראה שמהווה חלק מהמגמה הנוכחית בפסיקה למתן פירוש מרחיב לפטור. כל זאת בכך שקבעה, בין היתר, כי הזכות לפטור מהיטל היא לבעלים במקרקעין במועד תחילתה של תכנית, בכפוף לכך שבמועד זה הם לא מהווים תא משפחתי או יחידה כלכלית אחת.

החלטה מספר חל/85002/15,

שבמקרה זה, כיוון ובדומה למקרים רבים אחרים עלו בדיון בעיקר שאלות שמאיות, ביטלה את שומת הועדה וקבעה כי הוועדה המקומית תהיה רשאית לערוך שומה חדשה בתוך 45 יום ולבעלים, על פי דין, תהיה שמורה זכות ערר על השומה החדשה.

החלטה מספר חל/85139/16,

שנראה כי כוונתה הינה, בין היתר, לקבוע כי: לצורך קבלת פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19 (ג)(2) לתוספת השלישית, קיימת חובת התגוררות של ארבע שנים מגמר בנייתה של ההרחבה ולא מגמר בנייתה של הדירה המקורית.

החלטה מס' בב/85132/16,

שקבעה, בין היתר, כי לפי סעיף 14 (ו) לתוספת השלישית רשימת הנסיבות בהם הוועדה המקומית רשאית לתקן שומת היטל השבחה הנה רשימה סגורה.

החלטה מספר תא/85100/16,

שקבעה, בין היתר, כי שימוש חורג תואם תכנית יכול שיהיה מיותר גם אם לא הוגש בגינו ערר לועדת הערר לרישוי הפועלת מכוחו של סעיף 12א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965. אך עדיין, בשל כפיפותו לשיקול דעת הוועדה המקומית, בהתאם ל- רע"א 3002/12, הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו, 15.7.14), יכול שיהיה בגינו חיוב בהיטל השבחה.

החלטה מספר הר 9-83/16,

שבין היתר קבעה כי: שימוש חורג מהיתר - בדומה להיתר בניה - לזכויות שהותרו בתכניות תקפות, אשר תחילתו למתן תוקף קדמו למימוש מלא בהעברת זכויות, אין מקום לחייבו בהיטל השבחה.

החלטה מספר 044/17/48

שקבעה כי תחילתה של תכנית, לצורך קביעת זהות הבעלים, היא לאחר חצות הלילה של היום ה- 15 שלאחר פרסום התכנית, בעוד לצורך חישוב היטל השבחה ה"מועד הקובע" ישאר כשהיה, היום ה- 15 עצמו.

החלטה מספר חל 85090/11,

הקובעת, בין היתר, כי ניצול הזכויות והשבחת המקרקעין בגין אישור תיקונים 10 א' ו- 23 לתכנית ח/1, יכול להעשות רק בדירות בקומות העליונות.

החלטה מספר חל 85167/12,

הקובעת, בין היתר, כי שווי קודם לא צריך שיכלול את שוויו של נוהג שלפיו ניתנו היתרי בניה לזכויות שמעבר לזכויות שנקבעו בתכניות תקפות. בעניין זה הנני להפנות למאמר "שווי הזכויות שבנוהג והקשר להיטל השבחה", לשונית מאמרים באותו מקום, ממנו ניתן להסיק, בין היתר, כי החלטת ועדת ערר זו יכולה, במקרים בהם לא יקוזז שווי הנוהג לתכניות קודמות, להיות בסתירה אפילו לחוק עצמו.

החלטה מספר 6001/15,

המתייחסת, בגביית היטל השבחה, בין היתר, לטענות "התיישנות/שיהוי". בעניין זה מומלץ לקרוא גם מאמר בשם "היטל השבחה – הגבול".

החלטה מספר 418/15/48,

הזכירה פסיקה קודמת שקבעה כי: השמאי המייעץ מוסמך ואף חייב, לקבוע שומת היטל השבחה באופן עצמאי ולהביא לכך ששומות ההשבחה תהיינה "שומות אמת", ללא תלות בשומות הצדדים.

החלטה מספר 8069/14,

הקובעת כי מרפסות לא יחויבו בהיטל השבחה במקרים מסוימים. יצוין כי ההחלטה מסבירה, בין היתר, החלטה קודמת מס' 8016/12, בעיר ראשון לציון, שקבעה, לכאורה, הפוך.

החלטה מספר בט 86039/12,

שקבעה, בין היתר, כי: גביית היטל השבחה בגין תכנית (תמ"א 18 תיקון 4) במועד מכירת הקרקע, צריכה לכלול את כל ההשבחות של התכנית, אם מותנות ואם אופציונליות. ומשכך ועדה מקומית שגבתה היטל על תכנית משביחה עקב מכירת הקרקע לא תוכל לשוב ולגבות את ההיטל מהקונה במועד מתן ההיתר לבנייה לפי התכנית.

החלטה מספר שד 86139/11,

שקבעה, בין היתר שאי גביית היטל השבחה במימוש הראשון לאחר תכנית משביחה (בענייננו מתן היתר בניה), אין משמהו כי הועדה המקומית מנוע מלדרוש את ההיטל בעתיד.

החלטה מספר 8152/10,

המתייחסת, בגביית היטל השבחה, בין היתר, לטענות הבאות: "התיישנות/שיהוי" ושאלת חיצוניות הטענות לחוק התכנון והבניה. בעניין זה מומלץ לקרוא גם מאמר בשם "היטל השבחה – הגבול".

פסיקות ועדות ערר (סעיף 197 + הפקעות)

החלטה מספר רג/95094/12

העוסקת, בין היתר, בזכאות לקבל פיצוי, לפי סעיף 197, עבור "תכנית פוגעת", במקרקעין שנרכשו סמוך לפני פרסום התכנית.

החלטות שמאי מכריע / מייעץ (היטל השבחה)

החלטת שמאי מכריע בגו"ח 6212/162 שקבע,

בשומת השבחה לתכנית 3729/א' (רובע 4), בדומה לחלק מהחלטות שמאים מכריעים ברובע 3, מקדם של 2/3 לזכויות המותנות בתמ"א 38 (או 1/3 מההשבחה המלאה לתכנית).

החלטת שמאי מכריע בגו"ח 6904/36,

שדנה בהשבחה לתכנית ת"א/3616א (רובע 3). בהחלטה הדיון חולק לשניים: לגישה המשפטית ולגישה השמאית. לפי הגישה המשפטית הגיע השמאי המכריע, בין היתר, למסקנה כי הזכויות בתכנית מס' ת"א/3616 א', הנובעות מהתמ"א, פטורות מהיטל. בהקשר לזכויות הנוספות, מעבר לתמ"א, בבניינים העומדים בקריטריונים של התמ"א, הגיע השמאי למסקנה שיש לגבות היטל השבחה, ככל שחל, עבור זכויות נוספות אלו רק בעת קבלת היתר הבניה. לפי הגישה השמאית, בהתעלם מהאספקט המשפטי, הגיע השמאי המכריע, בין היתר, למסקנה כי שווי זכויות התמ"א, המצב הקודם לתכנית מס' 3616 א', הינו 97% משווי הזכויות הנובעות מהתכנית. הערה: החלטה זו, ככל שהוגש או יוגש ערר בגינה, כפופה להחלטת ועדת ערר לפיצויים ולהיטלי השבחה.

החלטת שמאית מכריעה בגו"ח 6214/356/6,

שדנה בהשבחה לתכנית ת"א/3616א (רובע 3). בדיון השמאית המכריעה הזכירה את החלטת ועדת ערר בעניין צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ ואחרים נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א, מיום 17.01.2013, וטענה כי לדעתה המסקנה אליה הגיע ועדת הערר - כי הטלת היטל השבחה מכח תמ"א 38 הינה בניגוד לכוונת המחוקק בין בעת המכר ובין בעת מתן היתר בניה - תקפה גם לתכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א, באשר לאותם זכויות המפורטות בתמ"א. ומשכך, לדעתה, אין לחייב בגין זכויות אלו לא במכר ולא בעת בקשה להיתר. בהמשך השמאית דנה בשאלת ההשבחה לתכנית במישור השמאי והגיע למסקנה, לאחר התחשבות בצפי לניצול זכויות לפי התמ"א, כי גם במישור זה לא חלה השבחה בגין אישור תכנית ת"א/3616א, במקרקעין שבנדון.

החלטת שמאי מכריע בגו"ח 6968/13,

שקבע, בהקשר להשבחה לתכנית ת"א/3616א (רובע 3), בין היתר, כי במקרה שבנידון יש לבחון את ההשבחה בגין יתרת הזכויות בתכנית ת"א/3616א, ככל שקיימות, שמעבר למותר בתמ"א 38.

החלטת שמאית מכריעה בגו"ח 6259/95/2

שקבעה, בשומת השבחה לתכנית ת"א/3616א (רובע 3), כי לאור מאפייני הממכר והקשיים הקנייניים והפיזיים במימוש תוספת הזכויות מהתכנית, ההתעשרות ואיתם ההשבחה בחלקה יחולו רק בשלב קבלת היתר בניה. בעניין זה ברצוני להפנות להצעת חוק לתיקון מקיף בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

החלטת שמאי מכריע בגו"ח 6952/11,

שקבעה, בשומת השבחה לתכנית ת"א/3616א (רובע 3), מקדם של 2/3 לזכויות המותנות בתמ"א 38 (או 1/3 מההשבחה המלאה לתכנית ת"א/3616א).

שומה מכרעת בגו"ח 7080/106/3 - ת"א 5000,

שדנה, בין היתר, בהיטל השבחה לתכנית תא/5000, בבניה רוויה. ההחלטה קבעה כי במקרה זה התכנית לא משביחה.

שומה מכרעת בגו"ח 7321/9/11 - ת"א 5000,

שדנה, בין היתר, בהיטל השבחה לתכנית תא/5000, בבניה רוויה. ההחלטה קבעה כי במקרה זה התכנית לא משביחה.

החלטת שמאי מכריע בגו"ח 7427/7,

שדנה, בין היתר, בהיטל השבחהלתכנית תא/5000, בבניה רוויה. ההחלטה קבעה כי במקרה זה התכנית לא משביחה.

בהחלטות שמאים מכריעים בגו"ח - 6607/285 ובהחלטה הבאה בגו"ח - 6605/179,

במתחם "חוף התכלת" - הרצליה, הגובל בתוואי "הקו הירוק" של הרכבת הקלה, נקבע כי: במקרים אלו, תכנית מס' 504-0619346 (הר/2200/ב') איננה תכנית משביחה.

בהחלטות שמאים מכריעים בגו"ח 6605/179 ובהחלטה הקודמת בגו"ח - 6605/285,

במתחם "חוף התכלת" - הרצליה, הגובלים בתוואי "הקו הירוק" של הרכבת הקלה, נקבע כי: במקרים אלו, תכנית מס' 504-0619346 (הר/2200/ב') איננה תכנית משביחה.

 

לראש הדף