האם הלכת "פמיני" (רע"א 4217/04) הנה סוף פסוק ?
שמעוני ערן
שמאי מקרקעין, מנהל עסקים (MBA) ופיסיקאי (B.sc.)
מטרת מאמר זה, מאמר שנכתב כהמשך לשני מאמרים
קודמים1, הנה
השוואה בין שיטות ה"מקפצה" ו "מקפצת השרים"2.
לצורך ההשוואה בין השיטות, נתייחס לדוגמא דומה לזאת שהוזכרה בשני המאמרים הקודמים, להלן הדוגמא:
בעיר גדולה קיימות שתי חלקות צמודות בשטח 500 מ"ר, כל אחת. נניח שהנתונים התכנוניים והעובדתיים לגביהם דומים. להלן סיכום מספר נתונים נוספים על החלקות:
אותם שלושה שמאים שהוזכרו במאמר הראשון, שמאים אשר חזרו זה אתה מטיול בכוכב הלכת מאדים קיבלו משימה לשום את היטל ההשבחה לכל אחת משתי החלקות, כאשר אחד השמאים יתפקד כשמאי הועדה השני כשמאי נגדי והשלישי כשמאי מכריע. יש להזכיר כי מסעם התחיל טרם פסיקתו של בית המשפט העליון בעניין "פמיני", כך ששלושתם אינם יודעים על הפסיקה ונוהגים בשיטה הידוע להם, טרם נסיעתם – שיטת "המקפצה".
להלן יובאו תמצית דעותיהם לגבי ההשבחה, לחלקות (תכנית AAA).
במקביל, לצורך בדיקות פנימיות של ועדת השרים, שלושה שמאים אחרים קיבלו משימה לשום את היטל ההשבחה החל על כל אחת משתי החלקות, עפ"י השיטה המוצעת
(מקפצת השרים), כאשר אחד השמאים יתפקד כשמאי הועדה השני כשמאי נגדי והשלישי כשמאי מכריע.
להלן יובאו תמצית דעותיהם לגבי ההשבחה לחלקות (תכנית AAA).
בטבלה הבאה מוצג סיכום עמדות השמאים המכריעים, לגבי ההשבחה לתכנית AAA, לשתי החלקות :
מהטבלה נתן לראות בנקל כי :
1. כאשר ההשבחה מחושבת בשיטת "מקפצת השרים", במקרה זה :
• ההשבחה לחלקה א', לתכנית AAA, הינה 1,003 מטבעות זהב/מ"ר ולא קיימת דחיה.
• בעוד שההשבחה לחלקה ב' הינה זניחה, בגלל גורם הדחיה.
2. כאשר ההשבחה מחושבת בשיטת ה"מקפצה", במקרה זה :
• ההשבחה לחלקה א' הינה זניחה, בגלל גורם הדחיה.
• בעוד שההשבחה לחלקה ב' הינה XXX מטבעות זהב/מ"ר ולא קיימת דחיה.
במקרה זה, לו הינו מחשבים את ההשבחה בשיטת "מקפצת השרים", בעל חלקה א', שמעל שלושים שנה לא הייתה לו כדאיות כלכלית בניצול ההשבחה אותה יצרה תכנית AAA (לגביו ההשבחה לבניית מרתף הינה תאורטית בלבד), ישלם היטל מקסימלי. בעוד בעל חלקה ב',
שבחר (יכול היה לבנות מרתף לאורך השנים, אך לא בנה) שלא להנות מההשבחה שיצרה תכנית AAA, לא ישלם דבר.
במאמר זה הראתי את הדילמה העולה מהדוגמא, האם יש לחשב את ההשבחה קרוב ככל האפשר ליום היווצרותה דהינו יום אישור התכנית האחרונה ברצף תכניות6 (15 יום אחרי), בהתאם לשיטת ה"מקפצה" או לתאריך שרירותי, מאוחר יותר, בהתאם ל"מקפצת השרים".
לדעת מחבר המאמר, היטל השבחה יש לגבות בגין עליית שווי עקב אישור תכנית, קרוב ככל האפשר ליום אישורה, ולכן, מבחינת הגדרת השבחה7 עדיפה שיטת ה"מקפצה" על פני שיטת "מקפצת השרים"
===================================================================================================
1 מאמרים אשר עסקו בהשוואה בין שיטת ה"מקפצה", הידועה קודם להלכת פמיני עם שיטות ה"מדרגות" – הלכת פמיני ו"מקפצת השרים".
2 עפ"י החלטת ועדת השרים לרפורמה בתחום התכנון והבניה, ביום 20/01/2010.
3 במאמר זה נעסוק בהיטל השבחה בעקבות מכירת הנכס, אם כי יש לציין שחישוב ההיטל, בעקבות הוצאת היתר בניה הינו חישוב דומה, פרט לתאריך הקובע (בשיטת "מקפצת השרים" – יום הוצאת ההיתר, בדוגמא שלנו – יום המכירה).
4 היות וקיימת רק תכנית AAA, הסכום דומה לסכום שחושב בשיטת המדרגות לתכנית AAA, ראה מאמר ראשון.
5 1,003 ₪ הם בקירוב 1,000 ₪ (נובמבר 2009), בהתאמה למאמר מס' 2
6 סעיף 4 (5) ל
תוספת השלישית ל"
חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965".
7 סעיף 1 ל
תוספת השלישית.
